Westpac银行预测房价即将上涨：业界人士的观点却...

Westpac 首席经济学家 Dominick Stephens 近日在其《新西兰房市现状》的报告中表示，新西兰萎靡不振的住宅房地产市场明年将再次起飞。

Dominick Stephens认为，新西兰全国的房价涨幅将从目前的2%上涨至明年的7%。

此前，Westpac银行对于新西兰房价的预期其实是下跌的。Westpac预测2020年新西兰将引入某种形式的资本利得税，导致房价下跌。

今年2月的房价预期对比目前的房价预期

Dominick Stephens表示 “预计明年房价下跌的理由已经消失，我们相应地提高了2020年的房价预测。”

其中奥克兰房价明年将上涨5%，坎特布雷地区将会上涨9%，奥克兰和坎特伯雷以外的新西兰其他地区将上涨9%。

在这份报告中，其详细的解释了Westpac为何做出房价上涨的预测，并且对于海外买家禁令，奥克兰和新西兰其他地区的割裂，税收政策的变化，房贷利率和住房短缺等问题进行了分析。

从全国范围来看，房价增速已经从2016年的16%下降到目前的约2%。

对于奥克兰来说，这一数据更加明显，QV的数据显示自从2017年1月份以来，奥克兰房价已经下滑了4.3%。在新西兰另一主要中心，南岛的坎特伯雷同期下滑了1%。

不过在2017年和2018年，新西兰许多其他地区的房价出现了飞速增长，不过今年增速也出现了下滑，比如说北岛的北地、丰盛湾、霍克湾和奥塔哥地区。

按月计算的季度房价增速

不过Dominick Stephens 认为过去两个月，新西兰的情况已经发生了变化。

Dominick Stephens 认为最重大的变化就是资本利得税（CGT）的取消。他认为，政府决定不实施资本利得税是“新西兰经济效率和公平的悲剧”。

新西兰优先党宣布对取消资本利得税负责

首先是对于新西兰经济效率的影响，新西兰人的投资偏好仍将继续追求资产（土地为主）投资而不是其他的生产性投资。

因为后者的税率目前是高于前者的。

除此之外，新西兰的税收系统的公平性也收到了影响。因为拥有房产的人会继续享受免税的资本增值，而那些支付房租的租客，租金是从税收收入中进一步扣除的。

简单的总结一下就是：

取消资本利得税=鼓励资产投资

换句话说，资产投资中最大的一项投资，房产投资仍然属于新西兰政府鼓励的投资类型。

宣称优先党对取消CGT负责的Shane Jones

更关键的是，此前CGT一直悬而未决，让许多投资者延长了自己投资房产的决策周期，压低了自己投资需求，进一步影响到了房屋成交价格。

而如今这一威胁已经消除，市场的情绪将会得到改善，房间将会出现恢复性的反弹。

Dominick Stephens 认为第二大援引就是近期非常明显的房贷利率大幅下调，首先是批发的固定利率在新西兰央行下调OCR后大幅下跌。

目前平均的两年固定房贷利率相比去年同期下跌了超过40个基点，如果对比五年固定房贷利率的话，你会发现，一年时间下跌了120个基点！

一般来讲，较低的利率会导致资产价格的上涨，因为较低的利率让投资者无法简单的把钱存在银行就能获得较高的收益。

这种情况下投资者就会因为“寻找更高的回报率”而选择投资资产，因为借款购买者的借款成本降低了；对于现金买家来说，购买资产的机会成本降低了。

新西兰的历史数据也证明了这一观点。

房价涨幅与房贷利率对比图

从上图可以很明显的发现房贷利率与房价增长的关系。

实际上，在Westpac计算的模型里，房贷利率对于房价的影响远大于房屋供需关系对于房价的影响。

目前市场上最大的无法确定的负面消息就是政府去年10月开始实施的海外买家禁令。

数据显示，海外买家在奥克兰和皇后镇市场上占有了非常大的比例，不过从目前的情况看来，在皇后镇买房的有许多海外买家是澳大利亚人，因此目前主要的未知仍然是奥克兰。

奥克兰与新西兰其他地区房价的溢价

在21世纪10年代中叶，奥克兰房价出现了显著地增长。奥克兰相对价格泡沫背后的的一个可能因素就是来自中国的买家。

这样的情况其实在悉尼、温哥华和墨尔本也有出现，这些城市的房价增速也显著的超出了其所在国家其他地区。

自从中国加强了外汇管制，2016年以来，这几个城市的房价都出现了显著地下滑。

除了上面的因素，《奥克兰统一规划》可能是导致奥克兰房价泡沫的另一大主要因素。

一些投资者急于在统一规划实施之前以相对较优惠的价格购买分割潜力的土地。而这一效应目前正在逐渐减弱。

从上面的图片也可以看出，奥克兰与新西兰其他地区对比超过80%的溢价已经回落到目前的40%。

Westpac银行的经济学家们认为，奥克兰30%的溢价是合理的，这也是没有华人买家的1995-2005年的水平。

基于这些情况，Dominick Stephens认为奥克兰房价在今年放缓之后，明年将会出现5%的增长。

目前房产实物的供需关系没有太大的变化，对于房价的近期前景几乎没有影响，奥克兰目前每套房产居住的平均人数仍然维持在高位，这表明了奥克兰房屋短缺问题仍然严重。

不过，目前移民速度放缓，建筑活动增加的趋势比较明显，所以供需关系目前并没有对房屋价格造成太大影响。

对于Westpac经济学家Dominick Stephens的观点，业界人士有着不同的看法。

乐观的观点

房产中介Alina Yang认为，奥克兰房产下跌周期已经进入了尾声，最差的情况也就是今年和明年上半年了。

Alina Yang

从目前市场的行情来看，新上市的小户型的房产最近越来越多，房市行情最近一年会慢慢恢复，明年上半年不好说，但是下半年开始房价还是有很大几率回暖的。

房产中介Alex Wu认为，在未来几年，小户型和低价位的房产可能会拖累房价的增速，从统计数据来看，奥克兰房价短期的趋势不太好说。

Alex Wu

但是他同时认为，奥克兰房屋的成交量将会出现增长。

房价仍将持平

金松鼠信贷的精算师小乔对于市场的预期没有Dominick Stephens那么乐观，她认为从目前银行收紧房贷审批的情况来看，明年房价不会立即回暖，未来两三年仍然会与目前的价格持平。

精算师小乔

除非政府对于房产出台新的利好政策，刺激房市，奥克兰房价才会出现非常乐观的情况。

奥克兰资深房产投资人阿海认为，奥克兰房价明年不会有太大的起色，也不会太悲观。

阿海

虽然利率降低了，但是市场对于经济的预期仍然不乐观，消费者和投资者的信心仍然维持在较低的水平。银行对于贷款的收入要求没有出现降低，所以房贷利率的利好比较有限。

短期来看，奥克兰房价仍然会保持持平。

房价前景不乐观

一位不愿意透露姓名的奥克兰开发商认为，Dominick Stephens所描述的这些利好消息已经出现了一段时间了，房贷利率已经走低了一段时间，资本利得税也取消了一段时间。

从奥克兰市场目前发生的情况来看，这些已经发生的情况，现在对市场的影响很有限。

一名不愿意透露姓名的房产中介表示，对于奥克兰市场来说，禁止海外买家的影响远大于经济学家所提到的利好。

从他自己的销售数据来看，今年成交的房源数不足3年前的1/5，如果没有海外买家的进入，奥克兰市场很难出现本质的改善。