Barfoot老板盘点奥克兰房市65年数据:历史证明...

作者: 房哥   日期:2019-07-11 16:08 阅读:  
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最近,Barfoot&Thompson董事总经理Peter Thompson接受了记者采访。


他通过追溯该公司1954年至今的数据,他认为奥克兰房地产价格和过去三年的行情要比大多人想象的乐观。



当很多房产领域的专家谈论市场周期时,很多人都会回溯10年前的市场行情,最多可能是20年。


“在我们Barfoot的历史里,只有四年的销售价格低于前一年,分别是1963年,1971年,1991年和2009年,”他说。


“这些年份都是由世界性的大问题导致的 - 全球金融危机,石油危机。即使在1996年的亚洲金融危机,或2000年的互联网泡沫破裂和01年的9.11,也没有导致奥克兰房市出现负增长。更有意思的是,如果你看看自20世纪80年代以来平均价格的上涨模式你会发现:它开始慢慢增长,大约6%;然后飞速上涨,然后增速下跌。“


基于这些长期周期,Thompson称当前的市场在2012年至2016年的峰值之后回归传统市场周期。


他预测:


下一个上涨将在2022年左右发生。



Thompson还指出,奥克兰房市一直受到季节性周期的影响。房市活动在9月到11月升温,在2月到4月的夏天达到峰值,在冬季和圣诞节假期期间逐渐变冷。


刨除选举周期带来的扭曲效应 - 在2017年,随着联合政府的成立和政策的变化,这个过程拖延了房市更长的时间 - 市场也因此变得混乱。



事实上,Thompson认为,市场的某些房屋仍然供应短缺,尽管目前有很多的新公寓供应市场,这些房产将在今年年底或明年初上市,因为三年前开始的大型橡木门终于完工。


还有一些买家对城市边缘更感兴趣,像Millwater,Silverdale这样的地方几乎全部售出,新的Milldale更是将为奥克兰带来1.4万套新房供应。



事实上,房哥一直呼吁大家在目前这种横盘期买房或者换房


主要有两个原因,一方面是换房(看房)周期长也没什么损失;另一方面则是横盘时期买卖双方都比较冷静。



从卖房到买房,一定不是瞬间完成的,奥克兰平均的售房时间三十多天不到四十天,而买房的平均时间长达八周,再加上四周的Settle周期,基本上就是三个月了。


如果加上其他的时间差,换房的屋主卖房再买房,或者买房再卖房一来一去就是三五个月。


如果在大涨或者大跌的行情里:


时间真的就是金钱。


如果一年房价涨10%,那么耽误半年就是5%的差额。半年前能买双校网+海景房,现在同样的预算可能只能买到没有海景的房了。



买在大涨周期你会着急买房,从而缩短购房周期,市场上别的买家也都是这么做的,很有可能买到没那么喜欢,或者有一些难以忍受缺点的房产。


买在不是大涨的小涨周期里,其实也面临同样的问题,大多数人还后知后觉之中觉得房价还有的涨,看房热情也没消失。同样很难爽快的砍价。


而买在下跌周期,买房虽然说是为了“房住不炒”,但是从签合约到交割期间的一个多月,奥克兰均价比如说跌了5000刀,作为屋主,心里很难开心。


或者即使房价下跌,市场上大概率有了议价空间,但是对于超低房贷利率的当下而言,除非有非卖不可的理由,很难占到卖家的便宜。


这也是大家通常会发现,房市行情不好的时候,交易量会大幅度下跌的主要原因。




在目前横盘的时期,交易量虽然不如之前那样火热,但是刚需买家仍在。


目前市面上首次购房者获批的房贷总金额超过投资者就是一个例证。


另一方面,超低的房贷利率加上平静了三年的冷却期让市场上买家和卖家都理性了许多。


市场上失去了追涨型卖家的竞争,无疑健康了许多。


对于置换房产的屋主而言,卖的不着急,优质房源依然卖出好价;买房时,遇到对市场信心不足的卖家,表现出诚意,从而砍价5%并不难。


可能你会问房哥:


要是奥克兰房市横盘之后就是暴跌怎么办?


如果你觉得Barfoot用65年的数据来说话都太老旧了,那就让我们从08年金融危机为大家讲解一下吧。



REINZ发布的数据显示,2006年奥克兰房价上涨了12.7%,但随着全球金融危机到来,2007年的奥克兰房价不仅没涨,反而下降了1.1%,这种颓势一直持续到2008年。


如果当时入市买房,那将是一次成功的抄底。数据显示,奥克兰房价在全球金融危机过后开始复苏,到2010年2月份第一波上涨中回升了7%。


到了2013年,全国房价全面进入上涨模式。这时候入市的买房者,发现他们的房产在一年里上涨了6.1%。在机融危机谷底时入市的买房者更是喜笑颜开。


很显然,在高位买入奥克兰房产的投资者要忍受几年低迷的行情,但市场终究会回暖。



房产投资是一种与时间做朋友的投资,任何时候当经济低迷时,你都不必惊慌,这与股市是一个道理。


只是想做投机的朋友,房哥觉得奥克兰房市并不适合你。


如果你认为行情可能会进一步下跌并愿意承担一点风险,那么随着时间的推移,你可以得到很好的回报。


即使你非常不会把握机会!


在2007年奥克兰房价最高点买房,又在12年后的今天,房价横盘三年后卖房,如果你投资的是奥克兰中区、西区、南区、北岸,基本上都能获得90%的房价增长。


换句话说,即使你非常不会把握投资的时机。如果你在2007年买了奥克兰房产,每年仍然收获了5%以上的资本增值。


除了这部分资本增值,这么多年的租金收入也是不容忽视的。


远在2007年4月份的时候,奥克兰三房独立别墅的租金中位数仅为每周415纽币


当时奥克兰房屋成交中位价为44.1万纽币。


租金毛回报率达到了4.89%。


12年后的今天,2019年3月份,奥克兰三房独立别墅的租金中位数达到了660纽币。


如果按照2007年卖房的价格来计算的话:


租金毛回报率达到了7.78%。


租金回报加上资本增值,每年就是10%以上的回报率。


对于许多奥克兰人来说,房子比工资赚的多。



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