最近，新西兰房东们的朋友圈都被一条消息刷屏：上一届联合政府通过的租赁法改革，将在下个月生效！
这一租赁法（Residential Tenancies Act）新规将影响约60万个房屋，影响150万新西兰住户。
自2月11日起，1986年就颁布的《住房租赁法（Residential Tenancies Act）》将被正式修改。业内人士普遍认为，新租赁法将倾向于租客，为他们提供更多安全和权利。除租赁法外，出租房马上也要满足健康房屋标准的规定。新租赁法变更后，让租客退租变难，而租客能提的要求也更多了。具体包括退租通知时间延长、涨租只能一年一次、租客可整改物业和转租等等。房东必须提前90天通知租户，才能让租户退租，而租户可以提前21天通知房东退租；
房东若要求租客搬走，必须在90天内向租户发出三份书面通知；
涨租只能每年涨一次。如果打广告，就要写明租金价格；
房客可以要求对物业进行更改，房东须在21天内对申请进行回应；
租户可从下个月开始申请安装光纤宽带；
房东必须考虑租户把租约转给其他人的所有请求。
其实新租赁法改革还没说完！从今年8月11日起，租赁法还会有更多变化。比如，遭受家庭暴力的租户，可以随时终止租约而不会受到经济上的处罚。而如果房客殴打了房东、房主、其家庭成员或房东代理人，且警察已提出起诉，房东才可发出14天通知，来驱逐房客。健康住房标准立法（Healthy Homes standards legislation）也通过成为法律，将在今年7月1日开始落实。配备取暖设备，将主要生活区域维持在18-21摄氏度之间；
具有封闭的地板下层空间的房子，下面必须安装地面防潮层，以防止湿气进入室内；以取暖设备安装评估而言，天维菌实际体验了Tenancy Service网站的线上取暖评估工具，发现要满足这一健康管理条例的规定，所涉及的流程共有5步，相关参数和计算公司较为复杂，理解起来实在困难。安装空调，可能是一个”最优解“。
上述新规，可谓是引发了新西兰部分华人房东的“口诛笔伐”，但也获得了一些房东的拍手称快。新规变更消息一出，部分房东就提出批评。天维网记者也采访了许多房东，包括拥有一套自住、一套投资房的投资“新手”，也包括拥有数套投资房的“老手”。对房东来说，他们如何看待新规？是不是觉得找租客更难？最重要的是，他们会涨租吗？对于这些问题，看看他们怎么说吧。拥有一套投资房的Leo则认为，新规降低了房东对于房子的控制能力，“这有点矫枉过正”。在Leo看来，新规不会影响市场租赁市场的空房总数和求租人群的数量，但房东选择租客会更加谨慎。“直接的租房成本其实不会增加，但间接的租房风险会上升，而风险最终会转嫁为成本”，Leo说，他大概率会上调租金，“增加的风险由房东承担，它必然会以房租的形式呈现”。据NZ herald报道，房屋租赁新政公布后，新西兰的一位房东对这一35年来的租赁法规巨变感到担忧，他表示，现在做房东越来越难，“新规实施，我更愿意把房子空着，而不是出租”。Q先生拥有一套投资房，他应对新规的方法更加“简单粗暴”。“当房东很辛苦，找房客很不简单，我干脆去年12月卖掉了投资房，这样过的更轻松、自由”，他说，希望生活能变得纯粹一点。有多套投资房管理和出租经验的网友李女士直言，这样的新规“真的很恐怖”。这样的新规，被李女士和她的房东朋友们私下称为“反房东法”。她说，她最担心遇到找茬的“专业租户“，“最受伤的是底层的脆弱人群”。如果考虑到租房要同时满足新规和健康房屋标准，她简单算了一笔账，发现在不加利息的情况下，三年内回本，周租需增加40纽币。具体安装项目包括空调、浴室、抽油烟机、地面防潮层等等，总计估计要6000多纽币。阿海拥有13套投资房，他认为新规的确会给房东带来一定工作量，但新规主要目的旨在规范市场。在他看来，作为投资者，目前市场上并没有比投资房产更好的选择，而投资房本就是一门生意，“难道要投资股市吗？”阿海的一贯做法是把房产交给租赁中介公司来管理，“他们更专业，也能够更好地配合对租客进行背景调查”。他说：“我的时间更值钱，也就需要找一个省心的方式去管理房屋，去花钱买别人的时间和专业性。”Jasper在新西兰共有12套投资房。他认为，租赁法改革短期内可能会冲击市场，但长期来看一定是件好事。“我的重点在于Capital gain，而不仅仅是租金”，Jasper更倾向于找到长期稳定、信用良好的租客，以免除后患之忧。Jasper管理投资房的方式也是找租赁公司。他认为，中介不仅在专业能力上有一定积累，还能够作为“缓冲剂”去调和可能存在的矛盾。他说，租赁法变更会对持有“烂房子”的投资客影响更大，因为他们要花钱去整修。在Auckland City-Living Management Ltd Director - Stephen Zhao看来，新版租赁法案本质上是在规范市场。他表示，房东也可继续行使权力，新规也有对房东有利的一面。不过，Stephen也直言，新规有不少苛刻的地方，这更要求房东全面理解租赁新规。为节约时间成本和规避风险，房东可考虑选择专业地产管理公司。新西兰总理Jacinda Ardern表示，政府能做出的改变是创造平衡，并确保租客居住环境温暖干燥，大多数房东会因此而迎来素质高且稳定的租客。经济学家Shamubeel Eaqub则表示怀疑，房东可能会大量出售房产，这些房屋可能被现有房客或其他租客买走。即将离职的REINZ首席执行官Bindi Norwell也认为，法规修改是弊大于利的，因为这可能会导致租房数量减少并推高租金，另外租户若没有非常好的信用历史，他们将很难租到房子。
新租赁法不仅给房东带来了不小的影响，同时也会影响到租客。他们可能会面临更严格的背景审查、更高的房屋租金，最终甚至难以找到合适的房子。对于租赁法变更，天维网也采访了不少租客。租客究竟面临哪里租房难题？您可以关注天维天维后续将推出的新租赁法报道《租客篇》！
采访报道 | Jacky Su，Sophia Song，Sally Chen
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