【天维网Elton报道】新西兰央行今天发布了文件，对DTI政策的行业咨询做了正式回应。这份文件使用了DSR - Debt Serviceability Restriction，住宅抵押贷款偿债能力限制 (DSR) ，对于各个贷款金融机构的提出的意见做了归纳，并回答了大部分市场关心的问题。

什么是DSR？

在2021年11月，央行正式引入了DSR的概念，对于贷款的支付能力进行统一的衡量，对于目前的2种DSR的优点和缺点，央行对市场征求了意见，这2种方式是：

* 限制债务与收入 (DTI) 的比率——将债务的上限限制为收入的倍数，比如总贷款额不能超过年度家庭收入的6-7倍；

* 银行在其贷款偿还能力评估中使用的测试利率下限，用于测试借款人在利率上升到一定水平时继续偿还贷款的能力。

在11月的咨询文件中，央行评估了DTI上限为6和7的结果，以及为银行贷方设置7%或8%的测试利率下限的影响，但强调这些只是示范性模型，可能不一定适用会设置这样的限制。

央行的态度是......

DSR咨询于2月28日结束。央行副行长Christian Hawkesby的发言代表了本次政策咨询后央行对DTI等DSR的态度，其最关键的几点是：

* 央行会制定实施DTI的框架，预计于2022年底完成，如果有需要的话，会在2023年年中引入；

* 首次购房者受DTI影响最小，投资受DTI限制明显；

* 市场利率已经上行，银行测试利率目前和市场利率一致，由于CCCFA、LVR政策和去年实施的投资房利息不能税前扣除政策的共同作用，贷款市场已经受到影响，所以没有必要现在实行测试利率下限。

DTI是房产投资者的一大杀器？

市场认为，DTI将会是投资房的大杀器，将会把需要使用杠杆的投资者赶出市场。因为仅仅用新购买的投资房的租金作为收入增加的部分去获申请贷款的话，在DTI限制下所获的贷款将会非常少。

比如以现在的年度租金收入大约是房产价值的3.5-4%计算，年度租金收入的6-7倍的贷款额将仅仅是房价的25%。如果一个投资房的贷款只能是2-3成的话，投资房产的魅力将会大大失色。

笔者选了5个涉及DTI执行细节的争议问题，具体包括：

1. 到底收入说的是哪个？

市场之前对于DTI的重要争论是：到底是以什么作为收入的计算基数？是Gross Income总的名义收入，还是扣除各种东西HairCut后到手的Net Income。

央行对此的回答是：将会使用Gross Income，这将符合目前一般金融机构的计算方式和习惯。

2. 什么样的负债算是在总借贷金额里面，如特定商业贷款和学生贷款算不算？

银行业认为，历史上是会排除这些学生贷款之类的影响，但有一家银行认为需要核算在内，因为在负债总额里排除学生贷款贷款的话，也会排除归还此类贷款的收入部分，会增加不少复杂性。

央行的回答是：央行将会为此设立标准，总体是计算应该倾向于简单。央行将进一步考虑是否将学生贷款纳入DTI计算。在咨询文件中，学生贷款的风险低于其他形式的借贷。但是，将它们从 DTI 的收入和债务部分中扣除，会产生潜在的不必要的计算复杂性。 而对于此问题的处理，可能会对初次购房者的贷款能力影响较大，央行会考虑这点。

3. DTI是否应该存在豁免机制，是不是会沿用LVR的豁免框架（比如过桥贷款）

央行的回答是：我们同意LVR豁免框架为DTI提供了一个良好的起点，虽然并非所有LVR豁免框架都可能与DTI相关。但是，我们将尝试使框架尽可能相似，并尽量减少不同豁免框架的监管负担。央行会避免过多的监管条例彼此之间交互作用而对借款人设置过高的贷款壁垒。

4. DTI是不是应该有不同的政策施行速度？

有业者提出对不同的借款者应用不同的政策推行速度，比如对投资者和首套购房分期实行。还有不同贷款机构认为需要对不同业态分期实行本政策。

央行的回答是：行业应该准备他们的系统，以便能够为不同类型的借款人引入不同的政策施行限制，我们会考虑是不是应该一刀切地实行。我们可能不打算一开始就引入不同的政策实行速度限制。但我们希望行业现在准备他们的系统，来处理不同客户群体的政策施行速度。那么如果有需要的话，可以选择不同的借款人群体来实行。

5：投资者的DTI上限应高于自住业主？

央行的回答是：我们同意DTI上限的设计应尽可能简单，而且DTI设置随着时间的推移应相对稳定，因为它们具有自然的反周期效应。我们将考虑是否为不同借款人群体设置不同DTI限额的理由，但鉴于宏观审慎政策，我们不太可能对投资者施加限制较少的DTI上限。

央行文件的原文链接在此