隔夜市场 | 全球房价已摇摇欲坠,而目前,仅仅是开始

作者: elton   日期:2022-05-06 15:07 阅读:  来源:原创  
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【天维网Elton报道】全球房价面临深渊

全球加息浪潮

昨天凌晨,美联储加息50基点。从目前的状况看,美联储是打算迅速加息到2.0%~2.5%的所谓中性区间,然后再看通胀状况,不理想的话,可能还是要继续。美联储是“世界的央行”,如果美联储加息而其他国家不加得更多更猛的话,资金很可能迅速流出去美国,因此货币自由兑换的国家实际上并没有选择,只能加的更多。

我们看到了:

加拿大在4月中旬已经宣布加息50基点,并预测将会继续加50基点好几次。巴西央行则在昨天宣布加息100基点,把目标利率提升到12.75%,这是巴西从去年3月以来的第10次加息。更为紧张的是韩国,在新的央行行长还没有上任的状况下,4月直接加息,从0.25%加到1.5%,1次加上125个基点!印度则是在美联储宣布加息前的一刻抢跑,召开特别会议,宣布加息40基点到4.4%

至于新西兰,则在4月底已经加息50基点,然后预计5月还会再来一次50基点。

房价摇摇欲坠,再加上一脚

除了加息以外,央行们还开始主动唱空。

先看一下从2015年以来涨得最凶的OECD国家,就是新西兰和加拿大。

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新西兰央行周三发布金融稳定报告,详细内容已经在昨天报道(点击:隔夜市场 新西兰央行心目中房产回落的底线),官宣房价还会继续下跌。称房价仍高于可持续水平,出现大幅修正是合理的。

加拿大房产则被多家投行唱空,认为加拿大房产崩盘的机会很高,并预计到2024年房价会下跌24%。

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目前的下跌,仅仅是开始

而当前,估计下跌是刚刚开始,新西兰涨了48%跌了4%,加拿大则跌了3%。目前的下跌,主要因为贷款难以获得,这一步仅仅是阻止买家买进。而真正的下跌,则是需要看到多杀多,也就是低位买入者开始套现,而高位买入者被迫卖出,这需要一定时间发酵。

下图是新西兰的主要房贷利率走势

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下图是加拿大目前的房贷利率

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真正回落的时间点

新西兰和加拿大都是使用类似的固定利率体系,也就是固定2/3/5年的利率。随着越来越多的人从旧的利率变为新的利率,会发现每月支出多了很多,压力越来越大之下,就会逐步触发抛售。

因此可以预测,美联储加息达到中性利率将会是一个关键的时间点,因为大家相信这里有可能会稳定一段时间。

随着美联储逐步把联邦利率加到2.5%,其结果是其他央行需要把利率加到更高,比如新西兰的3.5%~4%,加拿大也是。那么按照房贷和基准利率的差异,6%~6.5%的利率是可以预期的,但因为这些已经入价,因此房价在这一时间到来前表现将是缓步下跌。

但如果通胀仍旧不能降服,那么比如联储再加一点到2.5%~3%,意味着新西兰OCR加到4%以上的话,那么新西兰本地的贷款利率就会直接冲上去,因为风险越来越高之下,各种贷款和OCR之间利差会走阔,比如原来和OCR相差2.5%的房贷息差会变成3.5%,那么7.5%~8%的房贷可能就会看到,这就会引发信心的崩溃。

房价为什么必须要跌

为什么房价必须要跌?因为本次通胀是供给端引发的,这个早在1年前,笔者在本栏分篇连续撰写“看通胀”1-6 系列文章的时候已经明确。只是现在是央行公开确认了这点。那么对于供给无法增加的通胀,只能提高各类生活价格把需求打掉。

对于政府,这是最危险的一种局面,选择放弃房产是无可奈何但也是理性的。房产长期占据家庭支出的大头,会压缩所有其他消费,同时也在产生各种社会问题,比如年轻人面对房价的绝望心理。如果是同步增加工资,则无法平抑通胀,弄不好就被选下去。因此,打压资产价格成为一种两害相权之后的选择,也是社会成本分配的选择。

而这,已经在美联储主席鲍威尔数周前的发言中一清二楚地说了出来,本栏已在之前详细报道(隔夜市场 通过制造熊市来抑制通胀?)。关注本栏的读者对此不会陌生。如果对于美联储,关键市场还有股市,对于新西兰,则关键市场就是楼市,新西兰央行只不过是重申了一下相同的意思,在摇摇欲坠的房价上再踏上一脚。

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