【天维网综合报道】7月26日一早，新西兰最大商业银行ANZ发布最新报告，称新西兰房地产市场仍然“在坚定地回落，而且仍在松动”。

ANZ指出，新西兰人口增长放缓正在减缓需求，销售量的下滑则将库存推至6年高位。

ANZ预期，新西兰房价将下跌15%，其上一次预期是下跌12%。

不过，ANZ同时指出了市场的一大利好：房价收入比的波动，正代表着房价可负担性在改善。

ANZ直言，新西兰核心通胀的持续时间可能比此前预期的要长。

“由于劳动力市场仍在收紧，新西兰央行还有很多工作要做。”

基于此，ANZ对OCR同样调高了预期，增加了0.5%，现在为4%。

“这意味着，房贷利率会更高，房价也会面临更大的下行压力。ANZ因此调高了降幅预期，但预测的不确定性仍然很高。”

ANZ指出，REINZ房价指数 (HPI) 从2021年11月的峰值下跌了6.6%，月度跌幅在1.4%和0.6%之间。ANZ认为，该指标将在8月转为负值。

ANZ表示，鉴于目前经济的不确定性增加，随着利率上升、通货膨胀率持续上升以及边境重新开放，房市很可能经历比预测来的更剧烈的调整。

“虽然房价下跌15%听起来可能很多，但其在疫情后总体上涨了大约45%。”

因此，这一跌幅被ANZ解释为软着陆。

ANZ继续认为，房市存在重大下行风险，但劳动力市场的恶化程度将超过预期，两者可谓是密切相关。

“房价起点高得离谱”

“相对于我们的预测，最近的数据并不令我们感到意外。”

事实上，自11月以来，新西兰房价的平均每月下跌速度（每月约为1%）略小于ANZ预期的1.1-1.2%的跌幅。

“鉴于房价的起点高得离谱，我们会说迄今为止的更正相对有序。然而，中期前景的逆风最近加剧，这表明房价下跌幅度比此前想象的要大。”

显然，需求和供应方面存在大量变量，这些变量将决定住房负担能力是否以及如何继续改善。

但是，ANZ指出，新西兰房市面临一个非常严峻的选择：

房价在很长一段时间内相对于收入而言表现不佳，或者说住房在几十年内仍然无法负担，这会带来相应的社会影响。 

房市衰退是一把双刃剑

总而言之，房地产市场的衰退是一把双刃剑，这取决于你站在栅栏的哪一边：是被拒之门外，还是希望获得资本收益。

ANZ直言，对于最近的首次购房者来说，他们可能尤其痛苦，因为贷款利率上扬，还贷成本上升，其房价又可能跌至低于他们购入的水平。

除此之外，房价下跌也有间接的经济影响：

- 住宅建设和耐用品消费需求下降；

- 上述行业对劳动力的需求下降；

- 家庭财富和住房权益减少；

- 以及对消费者和企业情绪的负面影响。

央行仍可能继续猛加息

ANZ表示，在房价下跌的情况下，连续多年的家庭收入稳定增长将会难以实现。 

同样值得注意的是，一旦CPI通胀真正开始，其可能会对工资和物价产生持续影响，从而导致高通胀持续存在。 

如果发生这种情况，新西兰央行的工作将更加艰巨，即使房地产市场的疲软程度超出预期，他们也可能仍然需要继续加息。

“在一段时间内，通胀数据和前景仍将是房地产市场的关键变量。”

浮动利率上涨明显

ANZ表示，过去一个月时间内，浮动抵押贷款利率在很大程度上跟随OCR一路走高，主要银行提供的平均一年期特别利率基本保持稳定，下降3个基点至5.33%。 

四年期和五年期房贷利率没有变化，但两年期和三年期之间的曲线出现了一些变化：前者利率下降16个基点，至5.59%，而后者利率则上升15个基点至5.99%。

如果通胀继续上行，央行们（包括新西兰央行）可能需要更加激进的举措。

本月四大银行提供的平均固定抵押贷款利率变化相对温和。然而，受OCR变化影响很大的浮动利率，则上升了45个基点至6.37%。

这，也正是当新西兰央行如此激进加息时所期望看到的。

另一方面，ANZ已经上调了OCR预期。总体而言，11月的OCR将达到4%的峰值。

通胀指标继续出人意料地上行，如果新西兰央行不尽快赶上，高通胀可能会成为经济中更加持久和具有破坏性的因素，因此央行需要进一步加大加息力度。

资料来源：BNZ, REINZ, Stats NZ, The Treasury, CoreLogic, Macrobond, Bloomberg, ICAP, ANZ Research

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