奥克兰CBD空置率11.2% 商用楼宇干脆改建公寓

　　原先是一栋商业楼宇，但在目前租客不足的情况下，开发商于是动了点脑筋，干脆改成公寓出租。　　地产服务公司Darrach日前一份关于奥克兰商用楼宇出租情况的报告显示，奥克兰CBD地区办公楼空置面积11.2%，比近年来

　　原先是一栋商业楼宇，但在目前租客不足的情况下，开发商于是动了点脑筋，干脆改成公寓出租。

　　地产服务公司Darrach日前一份关于奥克兰商用楼宇出租情况的报告显示，奥克兰CBD地区办公楼空置面积11.2%，比近年来最低点——2008年3月时的5.3%多将近一倍，但比去年9月时的11.5%则略有下降。

　　对于办公楼的业主来说，空置率高已经是不好的消息的，而如果整栋写字楼都是出租给一家公司的，就更担惊受怕了。

　　因为对于单一租客的写字楼，一旦公司搬迁，就会留下整栋空楼，如果没有租客续约，写字楼的价值会立刻缩水。

　　最近奥克兰中心Vincent St上一栋写字楼的销售过程，就反映了上述特点。

　　这栋6层楼的写字楼原先的业主是DNZ Property Fund，并整栋出租给工程公司BECA，由于原奥克兰地区议会机构重整牵涉到BECA，该公司将整体搬迁至另一栋办公楼。DNZ Property Fund担心人去楼空后新租客接不上，于是放盘销售，结果该栋写字楼作价900万成交，比其2008年1270万元的政府估价低了28.6%。

　　这栋楼买家是总部在惠灵顿的Tawera Group，该公司的计划是将此办公楼改建成公寓。根据交易资料，这栋写字楼一共5938平方米，折合每平方售价仅1516元。

　　而根据QV的数据，在同一条街上过去6个月公寓楼的售价，是在3055-6341每平方米之间，这就意味着改造成公寓之后，会有相当充分的利润空间。

　　不过，这条街上最近销售的公寓，大多数属于那种“鞋盒子”公寓，面积都在25-41平方之间。Tawera Group是准备做面积较大的高档公寓，并希望吸引自住者而非投资者，根据计划，改建后的公寓面积将在65-120平米间，整栋楼内将保留原先的中庭式设计，据称这样的设计可以提高公寓的价值。

　　另外，在CBD地区，另一栋未来可能改造成公寓楼的是125号Queen Street原先的BNZ大楼，BNZ搬迁至新址后，这栋大楼空置率一直很高，该办公楼业主为Sultan of Brunei，据悉，该楼已经有一张条件合约，合约方为Conrad Properties，后者也是以开发公寓知名的。合约细节没有对外透露，但业内人士称价格可能在6000万左右。该楼宇的历史交易记录显示1990年售价8200万元，1996年Sultan of Brunei以6850万元购下，因此6000万如果成交价格也是跌的。该写字楼面积27,670平方米，如合同价成交则每平米2168元，改建公寓后也应有一定利润空间。