住宅·单元房越来越多的奥克兰，物业经理缺失监管

新西兰天维网10月30日报道 援引NZherald 消息 随着公寓等单元房建筑的逐步增多，虽然这些单元房被物业管理公司所维护着，但是困扰着这些屋主的问题还是越来越多。　　来自惠灵顿的会计师Brent Murdo

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　　新西兰天维网10月31日报道 援引NZherald 消息 随着公寓等单元房建筑的逐步增多，虽然这些单元房被物业管理公司所维护着，但是困扰着这些屋主的问题还是越来越多。

　　来自惠灵顿的会计师Brent Murdoch最近每天被房屋管理的物业经理所带来的问题困扰着。他表示：大部分新西兰人都是住惯了独立别墅的人，与别人共住一个屋檐下并不是传统的Kiwi生活，人们很难坐在一起和气议事，并且法律对此也无计可施。

　　在奥克兰，每年各个公寓和单元房的屋主都需要支付少则几百纽币，多则上万纽币的物业管理费（body corporate fees），尽管物业管理费的使用被相关法律法规所监视着，但是具体管理房屋的物业经理（Building Manager）却并没有相对应的法律法规。很多购房者以为买了公寓之后将会享受简单又舒适的城市生活。殊不知其实被卷入了无底深渊。

　　Body Corporate Chairs' 集团的全国主席Neil Cooper表示，尽管他很享受居住在Victoria St公寓里的生活，但是听到各种关于屋里管理人员痛和泪的经历的时候，他表示政府应该推动相关法律法规更进一步了。

　　“很多物业管理公司的做法都可以称得上无法无天！”Cooper说“政府没有相关的法规限制他们的行为，业内也没有相对应的行为守则，没有什么限制他们的规定即使他们犯了错，也没有合适的处罚条例来处罚他们。然而，他们却能轻易地管理着数以百万计来自于屋主的物业管理费。”

　　上个月在租赁裁决法庭，审判长Brian Stephenson宣布Body Corporate Administration之前管理的两栋公寓物业存在严重的违规行为。总计涉及19起投诉，累计涉案金额达43,246纽币。物业管理系统与单元房产权系统对屋主的保护是不足的。

　　除此之外，尽管Unit Titles Act 2010（单元房法案）已经对一些常见的陋习加以强调，减少了这些潜规则的发生，但是并不是所有的物业管理公司都真的严格遵守着这些规定，由于每年的物业管理费通常都是以百万为单位。一旦出现问题，都会是很大的问题。

　　单元房法也是一个没有太大威慑力的法规，尽管商业、创新和就业部（MBIE）有权调查管理公司的违规行为。但是按照法规，物业管理公司的执行长官却可以轻松地置身于事外。

当前存在的问题：

1.在新西兰，没有关于物业管理经理的法律法规；

2.只有在房地产中介行业内，需要房产经营许可，并且受到监督；

3.在2010年的单元房法案内，没有提到物业管理经理；

4.在澳大利亚，大部分物业管理经理加入一个需要认证的组织（voluntary Strata Community Australia），并且需要遵循组织内的行为规范。而新西兰没有。

　　尽管一些物业公司拥有专业的会计团队和独立第三方的审计团队，但是并不是所有的公司都能达到这么高的水准。一些公司仅仅让物业管理经理处理着财务问题，一些公司让物业管理经理让每一笔花费都从屋主的物业管理委员会那里获得授权，这样虽然可以避免一些乱花费行为，但是一来一去浪费了大量的精力和成本。还有一些物业管理公司通过屋主的物业管理委员会哪里获得授权，每年可以不审计账目。

如何避免潜在的物业管理风险：

1.如果物业管理经理表示他们使用信托账户，确保这个账户独立于物业管理公司的商业账户；

2.检查物业管理费账户的利息是否支付给了物业管理费；

3.检查物业管理费资金是否明确；

4.核实物业管理公司与物业管理经理的现有合同，明确屋里管理经理的具体职责；

5.核实账务审计工作的角度，是审计每个账户，没有根本就没有审计？