科普·奥克兰住宅新宠，详解公寓的前世今生与未来

　　上周四，房产菌在路上偶遇了City Ray White 的拍卖现场，尽管天气不是很好，时间也临近复活节假期，现场火热的气氛还是震惊到了房产菌。当天拍卖的十四套公寓中，现场售出了12套，2套因为没有达到卖家预期而流拍。清盘率达到了86%。房产菌联系了Ray White资深公寓销售经纪人Victor Liu，让他给大家讲一下关于奥克兰公寓的那些事。

　　上周四，房产菌在路上偶遇了City Ray White 的拍卖现场，尽管天气不是很好，时间也临近复活节假期，现场火热的气氛还是震惊到了房产菌。当天拍卖的十四套公寓中，现场售出了12套，2套因为没有达到卖家预期而流拍。清盘率达到了86%。

　　房产菌联系了Ray White资深公寓销售经纪人Victor Liu，让他给大家讲一下关于奥克兰公寓的那些事。

　　在很多人的印象中，奥克兰的公寓以小户型为主。一般人们称之为“鞋盒公寓”。这些公寓通常面积不足50平米，并且因为面积不大，售价通常不是很高。由于这些鞋盒公寓位于市中心大学区边缘，还靠近夜生活丰富的奥克兰酒吧区，对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说颇有吸引力。所以，这些公寓非常容易出租。与相对低廉的售价来比，这些鞋盒公寓非常适合投资。

　　在2015年年初，奥克兰拥有393栋公寓楼，包含26,500套公寓单位，其中60%位于市中心。这些公寓楼大部分都是鞋盒公寓，大多数都被投资者所拥有。尽管鞋盒公寓受海外留学生数量的影响，供需关系随季节波动。但是随着目前奥克兰住房短缺的问题越来越严重，公寓租金水平受留学生的影响正在变小。

　　由于市场上大量存在的不足50平米的鞋盒公寓，奥克兰公寓价格长期被低估。近年来，移民飞速增长带来的新房供应短缺的日益严重；奥克兰房价屡创新高，使得首次购房买家与专业房产投资客再次把目光投向了公寓市场。Victor介绍到，2016年3月份以来，Ray White公寓拍卖的总体清盘率超过了90%。

　　目前，奥克兰市中心的公寓项目开始增加，建筑调查公司RCG的最新报告《Constructive Thinking》显示，到2017年，奥克兰新开发的住宅中，有一半以上是公寓或者联排屋。随着奥克兰人口的不断增加，想要购买位置好，价格又便宜的房屋，只能选择公寓。

　　这一次的公寓潮与以往不同，新开发的楼盘大多数新项目都相对高端，主打自住市场。与鞋盒公寓最大的不同的是，新项目公寓室内平均面积显著地扩大了，与以往的两房公寓不足五十平米相比，如今的两房实用面积普遍达到了70平米以上，与国内90平米高层住宅有着类似的实用面积。

房产菌问答时间：

房产菌：最近有许多新开发公寓，二手公寓价格受到影响了吗？

Victor：二手公寓的价格并没有受到新开发公寓的负面影响。反而，由于优质新建公寓的增多，公寓已经不再是让人谈之色变的房型。二手公寓也经历了时间的考验，如今不漏水，不需要大规模维护的优质二手公寓价格反而直逼新开发公寓。毕竟许多新建公寓是期房，而二手公寓买下来就可以收房租。

房产菌：所以现在奥克兰市区公寓价格怎么样？回报率呢？

Victor：相比于前几年购买，租金回报率是有所下降的。如果12年购买公寓，很容易实现10%的回报率。目前奥克兰市中心已经很难找到20万的公寓了，只有少数Studio与一室一厅售价低于三十万。如今二手公寓很容易拍卖出1万纽币一平米的价格。即使不在市中心，上周的拍卖中位于Kingsland的二手公寓都拍卖出了1万纽币一平米的价格。尽管公寓价格涨的很快，相比House动辄上百万的投资，仍然可以找到租金回报率在5%左右的公寓。

房产菌：最近议价出售的公寓越来越少，为什么大家都喜欢拍卖出售了呢？

Victor：因为拍卖更能反映市场价值，也是奥克兰房屋市场变得更加透明的表现。因为拍卖基本都是无条件限制得拍卖，优质的公寓会受到更多人的追捧，而Lease hold等公寓也会有一小部分投资者来捡漏。

房产菌：三月份以来Ray White市区公寓拍卖清盘率达到了92%，这意味着什么呢？

拍卖现场（Victor提供）

Victor：奥克兰房市的购买需求推高了公寓价格，在拍卖现场我们可以看到，并不仅仅是华人在参与拍卖，现场大多是洋人。随着大户型公寓的开发，奥克兰人的居住风格正在发生转变。此前被低估的公寓价格也正在迎头赶上，通过拍卖展现市场价值。去年奥克兰公寓价格年度飙升了49.1%也证实了这一观点。