[分析]德国房价稳定数十年 对奥克兰有何启示？

本周，Demographia公布了年度住房可负担性的调查结果。可悲的是，绝大部分英语国家的住房日益不可负担，新西兰的城市奥克兰在全球9个国家的92个大城市中，位列住房最不可负担排名的第4位。

　　天维网1月26日报道 援引stuff消息 本周，Demographia公布了年度住房可负担性的调查结果。可悲的是，绝大部分英语国家的住房日益不可负担，新西兰的城市奥克兰在全球9个国家的92个大城市中，位列住房最不可负担排名的第4位。

　　过去，住房可负担性的基准指数是平均房价为平均家庭收入的三倍，但现在，奥克兰平均房价是家庭收入的10倍，悉尼为12倍，香港更甚，为18倍。这不仅仅是住房危机的问题，对于中低收入以及年青一代而言，这就是灾难。

　　如果Demographia报告中有遗漏之处，那就是报告未提及一些关键房市，这些地方的房价并没有跟随世界大流而疯狂增长，德国就是其中之一。

　　德国人相信，房价稳定或下跌是一件好事，长久以来，他们确实做到了。

　　根据《经济学人——房价指数》，当今德国的平均房价与1980年代几乎一致（一般通货膨胀调整之后的比较）。虽然《经济学人》没有新西兰的住房数据，但它却记录了别国的一些数据。在同一时期，爱尔兰和加拿大的房屋均价翻了2倍，英国和澳大利亚翻了3倍。对比之后，无疑让德国稳定的房价显得更不可思议。

　　不过，也有一些因素使得德国的房市情况与这些国家不同，如德国人的语言复杂，他们有一种难以捉摸的幽默感等等。但抛开这些肤浅的因素不谈，德国跟其他国家并无二异：他们也需要住房，他们的人口密度也很高，他们的人口老年化现象也很严重，他们强有力的经济发展也导致了额外的住房需求增加。

　　因此，德国人为什么能够逃离全球房价疯涨的怪圈？一言以蔽之，德国人修建更多的住房。但仔细想来，仅仅是修建住房解决供需平衡这么简单吗？大家真正需要思考的是，“为什么德国人能够修建更多住房？”

　　因为他们有更强大的政治意愿这样做，因为城镇有更好的激励机制来为他们的公民提供所需的住房。德国的地方政府财政极其复杂，但有一点却很明确，地方政府的财政预算在很大程度上取决于当地情况。越多的人将城市视为家，当地就能产生更多的税收，市议会的收入就越高，这就是良性循环。

　　对于德国城市而言，吸引人前往一座城市是有意义的举措。他们不仅吸引人，而且实际上吸引的是纳税人，而这些新的纳税人继而会有效地为他们所需的基础设施买单。这样，德国的议员们和规划者就更加渴望将土地用于发展，加快规划进程。如此一来，他们就能保持住房供应能够灵活地满足住房需求。

　　其结果是造就了德国的一个长期稳定的房地产市场。这也使得人们没有必要在年纪尚轻时就着急买房。德国人知道，即便是租房，他们也没有错过任何资本收益。近年来，德国的情况有所改变，因为欧洲央行的零利率和资本不断注入德国。然而，即便是这样，德国人的房价也仍然保持在35年前的水平。