奥克兰人口增长比预想的还快 房价只能服从刚需？

【天维网2月24日报道 援引interest.co.nz消息】在大家正在热烈讨论奥克兰是否能建造足够的房屋时，一项新的数据发布显示奥克兰的人口增长可能比人们预想的还要快，意味着住房刚需将持续地增大。

这项由新西兰统计局发布的最新“地方性人口调查”，是继上一次，即2015年2月报告以来的更新。这一系列的报告以2013年的人口数据为基础，推算出至2043年各地人口的预计情况。

奥克兰地区人口预测

根据对出生率、死亡率以及移民数量等的估算，统计中按照“高位、中位、低位”三种情况显示人口数据。如果按照“中位”的数据来看，2018年6月，奥克兰的人口数量将达到近170万人，这个估算结果比两年前的报告中的“中位”人数多出了5万人，而且比当时预估的“高位”人数也多。也就是说，奥克兰的人口增长完全超出了此前绝大多数的预算结果。

新西兰统计局估计，奥克兰的人口数量在2014年6月突破了150万大关。假如2018年6月人口真的突破170万，那也就意味着未来4年内，奥克兰的人口可能会增加20万人，即13%的增长。如果奥克兰再增加这20万人，按照3个人住一套房来算，就意味着未来需要多建66500座新房。从2014年年中刀2016年年底，奥克兰一共向23500座新房发放了建设许可。也就是说，43000套新房要在未来18个月内建设完成，才能赶上人口增速。

去年奥克兰许可的住房建设不足1万套。根据新西兰统计局的说法，本次报告包含了对每个地方区域的预估，并且与最新的全国人口预测是同步的，即以新西兰总人口将在2023年6月达到516万的预估为基础。

据新西兰统计局表示，此次最新的估算与上一次的估算比较而言，所假设的移民数量更多，出生率更低。从全国来看，按照现在预计的净移民年增长的中位数，2014至2018年将净增移民276700人，2019-2023年增长129000人，接下来的每五年增长75000人。

如果按照之前以2013年为准的估算，2014至2018年的增长仅为149300人，此后每五年增长60000人。

尽管现在新西兰统计局的新统计比之前多预算了几年，但它预估得准不准，一定会引起大家的争论。根据新西兰统计局预计，长远来看，每年移民净增量是15000人，尽管当前的年增长已快接近70000人。

目前，有60%的新移民都定居在奥克兰，也就是说，这座城市每年接纳了超过40000人的移民。在这个情况下，住房建设的需求增长就和银行日益收紧的贷款政策发生了矛盾。奥克兰业主们担负的高债务收入比率可能已经使银行感到不安，在应对借贷需求的同时，银行可能还要想办法应对疲软的存款增长率。

统计机构Stadard&Poor's在最新报告中认为，奥克兰目前的住房缺口大概为3万到4万套房屋。他们表示，收紧借贷政策，包括对地产开发的贷款的收紧，意味着尽管奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）鼓励更多的建房，新房建设仍可能会放慢，这可能会导致房价的新一轮上涨压力。

早前，ANZ的经济学家们在楼市详情更新报告中表示，由于上涨的房价以及金融资本约束开始挤压市场，他们已经看到奥克兰新住房供应“增长阻力”的增强。“实际上，在接下来几个月，以上压力导致住房建设放缓的风险是存在的。”