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在新西兰小城市购买投资房 竟成一场噩梦

作者: RyRy   日期:2018-07-12 09:14 阅读:  来源:新西兰微财经  
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【天维网 新西兰微财经 综合】一位投资专家最近通过媒体提醒投资人投新西兰中小城镇时的风险。

奥克兰的房价很高,买投资房的时候有点力不从心,一些投资人想,为什么不去小城镇投资呢?那里房价低,租金也不错,对于投资的现金流有益。

但是Property Apprentice的投资专家Debbie Roberts提醒,长期的资本增值收益在大城市永远比小城市好,而且小城市虽然投资现金流会比较好,但也存在其他问题。

“投资到其他周边区域,你的cashflow会好一些,如果你投资主要就是考虑的是现金流,那么投资周边地区是一种选择。”

她对新西兰AM Show on节目说,投资低房价地区,你的租金更可能能够承担贷款部分,你可以平时有所收益,而不是必须等到最后卖房时的收益。

“对某些人来说,这样的现金流收入很重要,如果你有多套投资房,现金流为正意味着你不必再掏腰包往里面填充投资成本,我们认为房产投资时,现金流收入和资本收益之间要取得平衡。”

但是问题是,小城镇的低价投资房产在购买的时候很有吸引力,却包含一个不小的风险。“我的建议是,如果当地的人口正在减少,从长期看着就不是一个好的投资。”

她建议,“另外如果这个城镇只有一个主要的行业(比如采矿)而且还正在萎缩的话,也建议要慎重考虑,因为租客的资源是有限的。”

如果遇上这种情况,投资人购房后会发现找不到租客,而且想卖房也找不到买家,这一切会成为一场“噩梦”。


上面的投资专家提醒投资人注意当地人口变化,那么新西兰哪些地区人口增长快,哪些慢呢?根据2015年人口统计情况,详见下表:

图片来源:天维网

从这个观点看,投资新西兰West Coast地区应该是风险最大的,尽管当地房价便宜。

West Coast地区是新西兰人口涨势最差的地区,全国大部分地区人口都在增加,人口在减少的只有West Coast,而且,就业人口减少最快,数据显示40岁以下的青壮年人口已不足15%。

下图显示West Coast地区青壮人口急剧减少:

这也符合行业萎缩后的一般现象:从一个重要的产矿区,到今天的萧条,数百个就业岗位流失后,West Coast地区的居民也减少了。

随便收一下,发现这种一个地区只要一个产业的小镇,的确经济风险比较高,一旦这个产业不行了,整个地区就衰退了。

这是West Coast地区各个矿产关门或者裁员的报道,一条接一条,和人口减少的曲线很匹配:

今天的West Coast地区,其儿童人数是过去10年里最低水平。自2008年来该地区人口就无大的变动,而老龄化的情况已经显现。

所以,上面这个投资专家讲的是有一定道理的。

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