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奥克兰统一规划回顾盘点:是饮鸩止渴?还是救市良方?

作者: 房哥   日期:2018-08-29 15:43 阅读:  来源:天维投资  
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回到没有统一规划以前

长期以来,奥克兰居住着新西兰三分之一的人口。奥克兰房价不可负担、房屋短缺一直是令政府头疼的大问题,也成为反对党动辄批评政府的由头。

长期以来,政府将奥克兰房屋短缺和房价不可负担怪罪到奥克兰地区过于限制性的开发政策。除此之外,奥克兰合并了临近的7个城市,8个市议会组成的“大奥克兰市”各自为政,这种畸形的行政划分给建筑设计和土地开发带来了极大阻力。

于是,从2010年开始,一个叫做《奥克兰统一规划》的方案被人提了出来。2012年,规划开始征求意见,2013年9月,公布初定稿。

然而这么巨大的计划牵动了太多人的利益,要知道传统的新西兰梦是四分之一英亩 社交恐惧症,如今忽然变成高密度握手楼,不得不面对不熟悉的邻里。

到了2016年2月,《奥克兰统一规划》修正案在长达6个小时的听证会后,最终投票以8:13被奥克兰市议会否决,宣告了2015年12月发布的新版规划被迫撤回。

然而,任何试图组拦历史的车轮都是螳臂当车。2016年7月份,在收取1万3千多份公众意见、1万多份证据之后,独立听证委员会完成了听证程序,将经过修改后的最终方案提交给大奥克兰市议会。

这份2000多页的报告中有一半是听证报告,另外一半则是60多项专家提出的建议。

中央政府为了推动方案获得推动,明确表态不排除强制介入,在国会以立法的方式强行通过。

同年的11月15日,奥克兰市议会的网站公布了《奥克兰统一规划》的最终版本,将《奥克兰统一规划》中的全部条款一分为二。一部分为被社会各方上诉至环境法庭和高等法院的内容,另一部分则为可以实施的有效部分。

这意味着,在历时多年的多方角力后,《奥克兰统一规划》终于基本落定。       

统一规划,到底规划了什么?

通俗的讲,《奥克兰统一规划》是未来土地的使用计划,是城市未来开发的法定规则。

此前,奥克兰市议会预计到2041年,奥克兰市需要新增42万套住房以满足快速的人口增长。其中64%的新建住房将会分布在现有的城市区域,36%将拓展至城郊地区。

为了达到这样庞大的建筑需求,《奥克兰统一规划》对土地进行了全新的定义划分,以公共交通,商业,购物配套的区域为中心辐射点,进行城区规划。

对于我们常见的住宅类房产而言,有三大区域划分:

联排及公寓区

TERRACE HOUSING&APARTMENT 

该类型地区规划极近“地区中心”,各种配套设施完善。一般可获许建筑5层的公寓,特殊情况下可建6-7层公寓

混合住宅区

MIXED HOUSING ZONE

该类型地区离“地区中心”略远,鼓励建造2-3层的多样性混合住宅类型。其中又细分为两个类型:

混合住宅郊区MIXED HOUSING SUBURBAN:建造最高为2层类型不同混合型住房

混合住宅城区MIXED HOUSING URBAN:更宽松灵活的密度和高度限制,最高为3层

独栋住宅区

SINGLE HOUSE ZONE

1200平内的土地上只能建一幢房子,或在同一个产权下多加建一间65平方小房。独栋住宅区其实不一定是距离地区中心远近,而更多的是对于当地景观,城市风貌的一种保护。

其实,《奥克兰统一规划》中,对于住宅区并不止上面这三种,而是有多达六种规划。

大家有兴趣可以去奥克兰市议会的官网研究:

//unitaryplan.aucklandcouncil.govt.nz/pages/plan/Book.aspx?exhibit=AucklandUnitaryPlan_Print

面世两年,奥克兰怎么样了?

文章的开头,房哥提到了,奥克兰通过《奥克兰统一规划》的主要目的是为了能够为奥克兰住宅开发提供保障,加快房屋建设的速度。

实际上效果怎么样了呢?

从建房许可数看效果

从历史的趋势图我们可以看到,在经历了新规划的阵痛之后,建房许可数正在回到历史的增长轨道上。


图:Rodney Dickens

目前,奥克兰的新房建筑许可已经达到了历史高位。当然,这与13-16年期间政府批准了154个特殊住宅区有一定关系,但是16年以来奥克兰建筑许可仍然保持着较高速增长,统一规划起到了功不可没的作用。

图:Rodney Dickens

具体看建筑许可的构成我们可以发现,House类房产虽然仍然是主流,但是其他类型的住房的许可数也在持续的增长。

图:Rodney Dickens

更进一步的数据我们可以发现,奥克兰公寓、联排城市屋的建造活动也出现了增长。《奥克兰统一规划》释放了大量现有城区的再开发潜能和建设机会,许多业界的从业人员更是认为这是奥克兰新一轮造富运动。

具体可以通过建筑许可的建地分类看出当下奥克兰的开发趋势。

上图中红色部分的增长是奥克兰外扩运动造成的增长,这些建筑许可批准的新房建在奥克兰的新城区。从上图我们可以看出,新城区的增长相比旧城区的增速几乎不值一提。

由于《奥克兰统一规划》的功劳,奥克兰大量以前无法分割的土地,现在有了分割潜力。对于奥克兰新规划的城区而言,原本的农场成为了城市用地,上万平米的绿地可以分割成一个个豆腐块,然后上市,带来巨额回报。

从建地数看效果

图:Rodney Dickens

随着开发潜能的释放,坐拥新西兰三分之一人口的奥克兰出现了大量新的建地上市销售。相比低谷时期的千余套上市建地广告数,到目前上市建地广告数已经破万。


图:Rodney Dickens

大量的建地供应,也让奥克兰的建地成交中位价受到了影响,甚至出现了下滑。种种迹象似乎表明,奥克兰住房供应短缺的问题被解决似乎只是时间问题。因为发放的建筑许可数连年增长,奥克兰上市的建地也越来越多。

但是,一切真的是这样吗?

奥克兰房屋供应为何仍然短缺?

在房屋建筑业内,一套房产拿到了市议会的CCC,就算是建筑完工了。在建筑许可发放数量飞涨的今天,拿到CCC的新房数量是否也出现了飞涨呢?

从奥克兰市议会Building Control部门获取的数据来看,虽然每年建筑许可的发放量早就已经突破一万大关,但是取得CCC的房屋数量即使出现了增长,仍然没能突破一万大关。要知道,过去的两年里,新房的平均建筑面积已经缩水了42平米。


房子修的更小了,理应修的更快才对。

上周,在Infrastructure New Zealand conference 的会议上,奥克兰市议会的首席经济学家David Norman表示,目前奥克兰的房屋供应仍然严重不足。

因为目前奥克兰的房屋短缺问题其实是十年如一日累积出来的。住房和建设部长Phil Twyford上台之前,奥克兰的房屋供应缺口接近4.5万套。在部长Twyford还是工党住房事务发言的时候,曾经一直提出取消城市发展分界线,因为这条线限制住了郊区的发展潜力。

然而,随着《奥克兰统一规划》通过接近两年的发展我们再回头来看。

奥克兰房屋供应短缺问题一直不是新房建筑许可审批不够快。而是规划出来的建地没人施工,哪怕房屋设计的更小了,完工的房屋数仍然在低位徘徊。

最后的总结

《奥克兰统一规划》让奥克兰人更好地利用现有的土地资源,考虑到交通和基础设施建设等具体情况,增强现有城区内部的住房密度是好的。然而,眼下的奥克兰地区建筑业的发展并没有跟上统一规划的脚步,并没有按时按质的达成供求平衡的目标。

要知道,新西兰劳动力成本一直很高,随着工党推行提高最低工资至每小时20纽币的政策,在技工短缺的建筑行业这一情况将进一步恶化。

与此同时,新西兰建材价格十分昂贵,南岛最大的开发商Ngai Tahu Property表示,新西兰的建材价格比美国要高出60%,比澳大利亚要贵30%。政府里的生产力委员也认为新西兰的建筑材料成本比澳大利亚贵出20-30%。

房哥觉得,建材价格上涨和劳动力成本上涨其实还可以咬咬牙克服一下,但是建筑业技工短缺确实是无法克服的问题。

政府早先宣布要引进海外劳工来新西兰修房子,现在怎么就没消息了呢?

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