【天维网综合报道】受国内外形势和各种因素的影响，新西兰的房价预计要进入下行通道，而且还可能会加速。

Photo / Fiona Goodall 

本文是经济学家Tony Alexander的分析评论稿，天维网编译了其中的部分内容，仅供参考，不代表天维网的立场，亦不构成任何投资建议。

Alexander分析称，一方面，新西兰人正在经历“大辞职浪潮”，许多人因害怕感染病毒而提前离开工作岗位，并决定改变生活方式或接受再教育；另一方面，还有一个实质性的变化也在进行中，利率、房价、甚至其它资产（如股票和加密货币）的价格都在加速变化中。

几个月前我们普遍预计可能需要几年才能发生的事情，现在正被提前并加速浓缩。

都在加速中

按照计划，新西兰央行打算到2024年才把利率提升至峰值水平。但是，他们现在已经加快了实施计划，以便在2023年中实现峰值。目前这一加速还没有影响到房价，但它已经从峰值下跌了7.7%，接近我们大多数人一直认为会发生的10%的降幅。

相反，由于贷款价值比规则的更改以及政府对《信贷合同和消费金融法》的修订，在去年末引发了信贷紧缩，到目前为止，房价下跌的速度一直在加快。此外，去年底房价的极端上涨也意味着下跌在加速。

同时，央行也加速了离岸利率的上升步伐，其预期经济放缓的速度比之前预期的更快。因此，由于预期的低利润比预计时间更早到来，股市的疲软速度快于预期。

当对未来的预期发生变化时，可以快速重新定价的资产会因新前景而迅速调整。理解这一点很重要，因为我们近期有关资产价格已经下跌很长一段时间的推断是错误的。原本需要12到18个月才会发生的“暴跌”情形，现在看来可能要比预期短得多。

股价的周期性低点可能会早于分析师的预期一个月前来到，新西兰的平均房价也是如此，它们可能要比我们1-2个月前的预计提前一年触底。

房价还要跌多少？

那么，问题来了，房价还会下跌多少？

Tony Alexander。（Photo / Fiona Goodall）

这个问题似乎有点蠢，但Alexander的观点是，房价已经“跌程过半”，但还没触底，还有下跌空间。那为什么房价下跌加起来平均会不超过20%呢？因为建筑成本在飙升，贷款条件略有放宽，利率不太可能像央行预测的那样高，就业保障度高，租金上涨迅速，以及投资者惜售等，因为他们不愿意看到资产价格在很短的时间内暴跌。

何时可以抄底？

既然是在跌，那房价的低点在哪里，何时会到来？这因地而异，但他预计，新西兰全国的房屋均价会在明年中之前触底，也就是说它可能会在今年年底或一年后到来。

可以入手了？

对于首次购房者来说，这是我过去两年一直希望发生的事情——其他很多人不想买房，房源数量迅速增加，高出去年低点80%以上，而且价格在下降，卖家越来越愿意谈判和接受合同条件。

那么，在房价加速下跌和利率加速上升的环境中，谁是主要的赢家呢？套现的买家——这总意味着是投资者，而不是首次购房者。谁是失败者呢？首先是资金不足的房地产开发商，其次是一些建筑商，因为新的工程订单即将大幅减少。