出乎意料！OCR维持不变，对房价还是好消息吗？

11月13日下午，新西兰央行公布最新的官方现金利率（OCR），这也是新西兰央行在今年的最后一次议息会议。

此前接受彭博调查的21位经济学家中有15位预计，新西兰央行周三会将官方现金利率下调25个基点，至 0.75%。其他六位经济学家预计利率不会调整。

掉期交易的价格显示，投资者在周一认为降息可能性为60%。而今天早上利率期货交易数据显示，市场预测新西兰联储会在周三再度降息概率高达76%。

然而，今天央行议息会议的结果出乎市场的意料，OCR并没有下调，而是维持在1%没变。

新西兰央行表示，8月份来经济形势的发展并没有构成政策调整的基础，利率将需要在更长时间内保持低位，此前（8月）采取的降息行动需要时间来完全发挥效用，政策需要在一段时间内保持刺激性。

实际上，让我们回顾一下不难发现，今年以来官方现金利率（OCR）已经连续下调了两次，累计降息了75个基点。

今年五月，新西兰央行下调OCR 25个基点至1.5%，今年8月7日，新西兰央行再次出手，大幅下调OCR 50个基点至1.0%。

在9月份的上一次议息会议上，新西兰央行表示“必要情况下”有进一步采取刺激行动的空间。

9月以来的新西兰经济数据好坏参半。

由于国内价格以2011年以来最快的速度上涨，新西兰第三季度通货膨胀率降至1.5%，放缓的幅度低于预期。

上个月的商业信心指数从11年低点回升，住房市场也呈现出活力迹象。

新西兰元汇率今年也出现了显著贬值，提高了进口价格，减轻了通货膨胀的下行压力。

然而，上周三公开的数据显示，第三季度新西兰的失业率升至4.2%，而年度就业增长为2013年以来最慢。

Jarrod Kerr

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示。“企业招聘意愿远低于平均水平，经济增长可能会进一步放缓。”

这些数据与新西兰央行双重职责息息相关，因为新西兰央行必须支持最大可持续就业并保持价格（通胀）稳定。

很多人觉得，只有新西兰央行降息，房价才会上涨。如果央行维持OCR不动，房价上涨的动力就会减弱。

首先，让我们想一下：

新西兰央行降息，

为什么会认为房价会上涨？

我们不妨来思考一下，这个问题背后的逻辑链。大多数人的思考过程，是这样的：

NZ央行降息

↓

刺激经济

↓↓

GDP增长

↓↓↓

人们收入增加

↓↓↓↓

房价上涨

乍一看，这个推导过程好像很符合逻辑，没啥问题。

这也是为什么，很多人从央行降息推导出下面这个结论：

新西兰央行降息会刺激经济，这时候适合投资房产。如果不降息刺激经济的话，投资房产可能不太合适。

在实证检验中，确实出现过很多次在央行降息后，房价出现上涨的例子。

当然，并不是每一次新西兰央行降息，房价都一定会上涨。比如08-09年期间新西兰央行大幅降息，也没能挽回房价的下跌。

像这样的情况，更加加深了广大投资者的信念：

只有新西兰央行降息，

对于房价来说才是个好消息！

实际上，如果我们透过现象看本质，就会发现上面的逻辑其实存在显著的漏洞。

在新西兰央行降息这件事背后，我们需要提问的是：

新西兰央行为何降息？

新西兰央行真的是为了促进房价上涨而降息的吗？不降息的时候就是不希望房价上涨吗？

上面我们已经提到了，新西兰央行的两大政策目标：

支持最大可持续就业

和

保持价格（通胀）稳定。

新西兰央行什么时候会降息呢？

就是看到上面两个政策目标受到威胁时，新西兰央行就会降息。

简单点说，

新西兰央行不会无缘无故的降息。

比如，央行发现或者预测经济有可能要发生衰退了，企业要裁员或者倒闭了，失业率要上升了，央行会降息。

或者是消费需求放缓了，企业提供的产品供大于求，卖不动了导致通胀增速低于目标区间，甚至要出现通缩了等等，央行会降息。

降息的出发点，肯定是觉得现在的利率水平太高了，高到影响到央行的两大目标了，央行会降息。

否则，新西兰央行应该会保持利率不变，甚至会决定升息来灭火。

从这个逻辑来说，新西兰央行降息应该意味着宏观经济的坏消息才对。

这就好比医生给老刘治病，虽然做了治疗之后就可能会健康了，但是医生给老刘治病的前提是现在老刘已经生病了！如果老刘是一个活蹦乱跳的棒小伙，健健康康的根本不需要去看医生才对。

事实上，医生开的药越猛，老刘应该越发担心才对！

如果老刘去看医生，医生说老刘你啥事没有，老实回家呆着吧，老刘会因为没病，所以医生不开药而不开心吗？

就好比今年8月份，新西兰央行意外降息50个基点，大幅超出市场预期。当时市场普遍预期央行不会调整OCR，即使激进的经济学家也只预测到下调25个基点。

就好比说老刘以为自己只是感冒了，结果到了医院医生也不给老刘开新西兰神药Panadol，甚至不是打针，而是直接给老刘送去ICU重症监护室上呼吸机血氧仪了。

你看到这里还觉得降息是好消息吗？

所以，在我们考虑新西兰央行降息是否利好房市的时候，还需要考虑到以下的几个问题：

首先，新西兰经济的基本面如何？

新西兰央行受到其职责的限制，旗下的经济学家们会观察和分析一系列宏观经济数据，比如失业率，影响物价指数的重要产品和服务的价格变化，生产数据，零售消费数据等等。

因此，如果新西兰央行做出降息决定，其实已经是这个团队在综合考虑了所有他们认为最重要的指标之后的最终决定。

当然，新西兰央行也是人，虽然标榜独立，但是或多或少还是会受到新西兰政府的影响，另一方面，是人做决策就一定有错误的时候。

房哥建议读者朋友们都能够凭借自己的信息和经验客观冷静的看待央行的决定，同时做出自己的判断。

如果你判断新西兰经济的基本面出现了问题，那么货币政策的短期或许会有提振效果，但是长久来看，结局不会太好。

然后，市场是否已经对降息做出了预期？

比如说本次货币政策会议之前，接受彭博调查的21位经济学家中有15位预计，新西兰央行周三会将官方现金利率下调25个基点，至 0.75%。其他六位经济学家预计利率不会调整。

那么本次降息25个基点到0.75%只是满足了市场预期而已，只有当新西兰央行降息幅度超过原来的预期（25个基点）时，才能被解读为“好消息”。

如果没有降息，那么就可以被理解为是“坏消息”。

大家都觉得老刘生病了每天昏昏沉沉的样子，结果去看医生才发现，他的身体棒的很，只是最近睡眠不足，身体还是很健康。

真实的世界里，今天OCR维持不变的消息一公布，纽币兑美元的汇率就出现了大涨。

新西兰元/美元从利率决定公布前的0.6335涨至0.6422！

在真实的市场环境里，标的物的价格其实都是提前透支对未来的价格预期的。

比如说如果大家都预期房价来年上涨10%，那么卖家就会让这部分预期涨幅体现在当下的房价里。如果大家都预期房价明年腰斩，那么买家在出价的时候也会考虑到明年房价腰斩的预期。

近期新西兰的经济学家们普遍预计明年房价会出现上涨，拍卖场上的火热已经证实了大家普遍都有明年房价会上涨的预期。

最后，货币政策刺激的持续性如何？

如果新西兰央行推出了超出市场预期的刺激性政策，在短期内基本上一定能够刺激经济，促进房价上涨，但是长期效果如何呢？

以新西兰央行为例，在本次议息会议之前，OCR只剩1%，如果每次下调50基点，那么只能下调两次。每年有六次议息会议，以后该怎么办呢？

如果还是拿治病来举例子的话，就好比病人老刘去医院看病，医生发现老刘已经病入膏肓了，于是直接给他来了一针强心针，打针之后的老刘感觉状态好极了，于是开开心心的回家了。

事实上，经济的运行有自身的规律和周期，虽然央行的货币政策可能会短期内刺激市场的经济活动，提振市场的信心，但是该来的总会来。

就像每10年就回来一次的金融危机一样，全世界各国央行都头痛不已想要一劳永逸的解决这一问题，然而100多年来，这一问题一直没能解决。

房哥觉得，与其说新西兰央行降息导致房价上涨，还不如说银行房贷利率下调导致房价上涨来的直接。

在11月7日RBNZ公开的新增住房标准房贷利率（New residential mortgage standard interest rates）统计的数据里我们不难发现，关键的1年期和2年期标准房贷利率已经从17年的4.90%和5.18%下降到了4.35%和4.41%。

新增住房特价房贷利率（New residential mortgage special interest rates）的走势更加明显。

关键的1年期和2年期标准房贷利率已经从17年的4.54%和4.68%下降到了3.49%和3.40%。

另一边半年期定期存款利率已经从18年10月份的3.26%大幅下跌至如今的2.73%，在定期存款收益日益萎缩的今日，投资者们不得不寻求替代的投资标的保证收益率。

从OCR的角度上看，OCR最直接的影响是新西兰银行的定期存款收益；而房贷利率则主要受到银行之间掉期利率的影响，OCR更多的是通过影响掉期利率来间接影响到银行的资金成本。

换句话说，OCR对于银行房贷利率的影响有限。

这时候走低的房贷利率会吸引一部分饱受走低的定存利率煎熬的投资者，进入房市的资金会出现增加。

最近公开的新增房贷的数据也证实了房哥这一观点，2017年9月新增房贷总额为4567百万纽币，2018年9月新增房贷总额为4777百万纽币，到了今年9月，新增房贷总额为5516百万纽币，相比去年同期增长了15.5%。

那么多资金流入房地产市场，不是为了收益是为了什么呢？

所以，让我们回到最初的问题，央行不降息就意味着房价不会涨吗？

房哥的回答是不一定。

我们需要学会透过现象看本质，理性、冷静的分析这个问题，并作出投资决策。