新西兰政府来托房市了！最多可发债71亿纽币搞房产...

昨天有一个新西兰政府的公告吸引了房哥的眼球。

去年（2019年）12月19日，财政部长Grant Robertson和住房部长Megan Woods博士根据新西兰Crown Entities Act 2004法批准了一项变更。

新西兰政府的房屋相关官方实体 Kāinga Ora（Homes and Communities）的债务上限提升至71亿纽币。

由于Kāinga Ora是官方实体，因此其发行的债券（即借款）不会在政府的财务报表中列为“核心政府债务”。 

而Kāinga Ora为何不通过政府债券进行融资呢？尽管政府债券的融资成本会相对更低。

网友也提出了类似的疑惑，其认为政府债务的增加会让财政部的数据不好看，相较政府财政数据不好看，付出更多的利息是可以接受的。

这一公告自从2020年1月1日开始生效，在此之前Kāinga  Ora的债务上限为30.5亿纽币。

本次变更让该机构的借款上限提升了约41亿纽币，换成百分比的话就是提升了134%！

2020年Kāinga Ora的发债计划如何呢？

Kāinga Ora的子公司Housing Housing New Zealand Limited（HNZ，新西兰工屋署）计划在2020年发行约$ 25亿纽币的“健康债券”。

很多人对于这个借款规模不是很了解。实际上，2020年发行25亿纽币新发债券已经是2017年5月之前国家党执政时期债务上限的167倍了。

2017年5月Kāinga Ora 的债务上限获得了一次上调，当时政府推出了Auckland Housing Programme（AHP）方案，计划在10年内为奥克兰提供11000套新政府公屋和12800套新的可负担房产。

这使得多处奥克兰大型房产开发项目受益，其中包括位于Northcote、Mt Roskill、Mangere、Oranga（即Te Papapa 和 Penrose周边）和Porirua（在惠灵顿北部）的政府大型项目。除此之外，还有大约200余处位于奥克兰的中小型项目获益。

在本届政府期间，Kāinga Ora 的债务上限已经比工党联合政府上台时的10.8亿纽币上涨了5.6倍。

目前，Kāinga Ora在全新西兰拥有和管理着大约65500套房产，为18.7万新西兰人提供住房。

而众所周知，这点公屋目前并不够用的，并且旧有的公屋也需要进行翻新和提升，才能达到即将出台的租房新标准，未来20年有45000套公屋需要进行翻新。

Kāinga Ora 需要成为新西兰最大的旧城区改造开发商，一方面开发旧有土地和再开发旧城区释放土地，另一方面发放债券获得再开发的资金。才能够获得的更多房产，同时能够出售新开发房产的一部分获利，让这个生意模式能够运行下去。

如果房地产市场不景气，这个生意模式是无法继续运转的。

想象一下，Kāinga Ora 推到了五套旧公屋房产，然后重新开发建了10套新房，其中一部分（至少五套）仍然要用作于公屋，余下的最多五套用于出售获利，如果这五套的获利无法涵盖开发新建10套房产的成本，那么Kāinga Ora 的模式就无法继续运行。

因为即使债务上限提升至71亿纽币，按照目前奥克兰房产接近90万纽币的中位价，也只能为奥克兰带来不到8000套新房。

与目标的未来10年提供19000套新房的Kāinga Ora 总体目标相比也只是一个零头。

而在Kāinga Ora 旗下的HNZ 的投资说明中心，HNZ 表示将会在未来成为新西兰最大的房产开发商，未来四年提供超过7500套全新住房。

房哥了解了一下，这些全新住房将会有一半都是建设在奥克兰，到2026年奥克兰将会有24300套全新的公屋和可负担住房。

从Kāinga Ora旗下HNZ公开 的数据上看，多发债券多融资之后，18年和19年的数据证实了发债券扩张的模式是行得通的。

旧城区改造和旧房推倒重新分割的利润能够支撑HNZ的扩张，新西兰的房市在政府托市的情况下是大有可为的。

政府背书的托市功力也是深不可测，毕竟标普对于HNZ发行的债券评级为AA+，前景展望为乐观。

标普和新西兰政府同时犯错误的概率总是要低于个人的。

对于2020年的房市，Westpac的经济学家表示房价涨幅将会达到7%。

ANZ的经济学家则预计，今年房价有望上涨5%-6%。

今年年初Realestate.co.nz 公开的数据显示，去年12月新西兰住房平均要价达到703870纽币，首次突破了70万纽币大关。

其中奥克兰的房屋平均要价更是达到了94万纽币，上涨了2.7%。

背后的原因则主要是房屋库存量的下降，新西兰全国范围内在2019年12月仅有1.8万套在售房源，相比18年同期减少了24.5%。

在奥克兰去年12月共有6600套房源库存，相比之前减少了25.7%，换句话说房源库存基本上少了四分之一。

一般是利率持续走低带来的需求增加，另一边是供应量不足的在售房源数减少。

如今政府也加入了房产开发商大军，计划在房产领域分一杯羹，你还在犹豫什么呢？