疫情以来奥克兰房价究竟怎么走了？最新数据让人深思...
作者: 房哥
日期:2020-07-07 10:11 阅读:
来源:新西兰天维投资
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由于席卷全球的疫情，不少身在海外的新西兰人开始回国，奥克兰市议会首席经济学家David Norman认为，这可能会对奥克兰的房价形成支撑。由于海外一些国家疫情严重（如美国），加上因为疫情导致的失业，不少新西兰人选择回到家乡。Norman认为，这些新增人口将短暂助推奥克兰房地产行业。他假设，2万人经过入境检疫隔离后，其中有三分之一会在奥克兰定居。但也要看到，其中不少入境者是年轻人，他们回来后会和父母或朋友住在一起，没有工作，也没有多少积蓄可以买房。但从长远来看，他们回来对房地产市场是个好消息。
“在新西兰历史上，我们曾遇到过类似的情况，市场停转了5周，整整5个星期没人去买房，没人知道房价是多少，直到疫情结束后市场才能重新建立起来。”Norman说。疫情之前，新西兰经济增长相对强劲，失业率只有4%。“坏消息传来（指疫情）后，奥克兰失业率大幅上升到6%，并可能在年底时上升到8.5%到9%，这相当于成千上万的人失业”他说。同时他还认为房价还会下跌，“我认为房价将进一步下行，今年跌幅可能在5%到7%之间，有财经评论员认为下跌最多可能达15%。但大多数银行认为跌幅在7%到15%之间。”“我认为跌幅最大7%，可能为5%。房价表现会很好。”Norman说，虽然4级防控导致大量的工作机会流失了，但失业率增长已经放缓。以Barfoot的数据为例，6月房屋成交量820套，与我们预计每年此时的成交量相当，比去年同期增长4.3％。房屋均价为95.3万纽币，比上月高出5000纽币，比去年6月高出1.4％，中位价为91万纽币，比5月低4000纽币，比去年6月高7.7％。另一方面，ANZ银行经济学家表示，解除封锁后的消费反弹和夸大市场无法抑制房价下滑，预计今年将出现12%的降幅。OneRoof及Valocity联合展开的调查报告显示，奥克兰隔离首周房价指数下跌2%，随后缓慢恢复，至隔离前回弹0.4%。奥克兰最大跌幅地区为北岸（-3.8%）。咨询公司CoreLogic高级地产经纪学家Kelvin Davis认为，疫情已经对首次置业者造成打击。目前，首次置业者仅占全部买家的23%，是大概两年来的最低水平，说明潜在买家已经感受到可负担压力。评级机构标准普尔表示，随着新西兰房价下跌约10%，预计新西兰银行的贷款损失将增加。为了让大家对于疫情后的奥克兰房价有一个更加直观的认识，小编联系了华人房产信息服务网站Relab房研网，针对最近疫情以来和疫情前的奥克兰房价走势进行了数据定制。天维网论坛有一个帖子讨论了这样一种可能：“$4.99/1kG袋(sausage Roll)变为$4.89/800g袋”。我们定制了上市房源中位CV价数据，并且做出了走势分析。可以看到，2018年6月奥克兰上市房源中位CV价为92万纽币，到了2020年6月，奥克兰上市房源中位CV价已经变成了86万纽币。另一方面，根据REINZ数据，奥克兰房屋成交中位价的走势与上市房源CV中位价的走势完全相反。这些数据回答了我们上面的第一个问题，即使奥克兰房价看起来走势略有疲软，背后深层次的原因也是房源本身发生了变化——上市的房源CV中位价走低了。就像同样还是5纽币一张的Pizza，从过去的16寸变成了14寸。买家认为他买的还是同一个口味的Pizza，但是本质已经发生了变化。2018年6月，奥克兰房源上市到成交的中位天数超过80天，而到了2020年6月，这一时间缩短到了19天。缩短的时长超过了两个月。截止20年6月的一年里，奥克兰房源成交中位天数平均为45天，而去年同期为69天，缩短了接近一个月时间。只是从成交时间来看，当下是过去两年里房屋最好卖的时机。对于大部分奥克兰人而言，四分之一英亩大地房产已经成为过去式，全幅地（Freehold）三房才是新时代的住房梦。通过数据我们发现，奥克兰上市全幅地三房的CV中位价已经从2018年9月季度的104.8万上涨到今年6月份季度的107.4万纽币。虽然涨幅不大，但是仍然可以看到对于全幅地三房而言，价格仍然坚挺。通过数据图可以看到，新上市的房源数相比去年同期出现了显著地下降。尤其是在Lockdown期间，奥克兰新上市房源数几乎跌至零的水平。好在目前这一数据已经出现了恢复。达到了去年类似的水平。而这一数据从奥克兰最大的房产中介Barfoot哪里也得到了证实，6月Barfoot新上市房源数达到了1582套，相比去年同月增长56.3％。与房源数的回升一起到来的还有新上市房源拍卖比例的增加。在截止到2020年6月份的年度里，上市房源有20.72%选择通过拍卖的方式出售，而在截止2019年6月份年度里这一比例为14.01%。现阶段房产需求比较大，而且上市房源价格偏低且房源比较少，再加上利率因素造成了供不应求的情况，疫情影响并不明显。接下来的几个月时间才是真正考验房地产的试金石。小编觉得，谈论房价的时候，新西兰其实分为奥克兰和奥克兰以外的新西兰。经济学家和银行对于大部分房价大幅下跌的预测更多的是基于整个新西兰的预测。即使在奥克兰，不同的城区涨跌幅度同样不易，以上个月REINZ公布的奥克兰各城区房价为例，涨幅最高的东南区Manukau房价年度上涨了12.8%，而北岸Rodney地区的房价下跌了1.6%，各个城区房价轮动的情况非常明显。而各城区房价轮动更多的与基础设施布局和开发力度息息相关，比如过去5年房价涨幅不那么明显的Pinehill和Northcross地区在10年前都是热点地区。近期的热点地区Westgate周边，在10年前几乎无人问津。作为新西兰最大的城市，即使在海外移民人数放缓的今天，这里对于回流的Kiwi吸引力仍然巨大，对于本国无法去海外发展的经营而言，吸引力仍然会进一步增强。对于房产投资而言，耐心比选择更重要，就像龟兔赛跑，并不是有了好的开局就一定意味着最丰厚的回报。
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