【天维网 Elton编译】2016 年重大规划变化为奥克兰带来了建筑热潮中，这些变化主要就是允许建造更多的联排别墅和公寓。现在，市议会正在努力应对政府的进一步指示，建造更多、更高、更满足居民生活和工作的大型综合设施。但一些奥克兰人正在反击，靠近市区的居民尤其担心会发生这些变化，因为这可能会剥夺他们的“宜居性”。他们担心没有人愿意居住的劣质公寓的蔓延、更严重的交通拥堵以及更多没有停车位的汽车，还有在街道上乱扔垃圾。

公寓开发商 Ockham Residential 的联合创始人Todd表示，他对这种导致城市外围农田变成住宅区，新房主被迫在郊外买房子的状态感到不满。他称，富人告诉其他所有人说：“你们都去Kumeu, Flat Bush和Pokeno吧，而我们好在价值数百万的房子里独享市中心，谢谢你了。”

随着这座城市拥抱高层生活，奥克兰的天际线在未来几十年应该会变得更高。

根据房地产协会的数据，奥克兰是一个迫切需要更多经济适用房的城市，房价在12个月内上涨了25%，6 月份再创历史新高115万纽币。

在《国家城市发展政策声明》中发布了新的政府指令，主要内容之一是，现在可以在奥克兰的市中心和10多个区域中心建造至少6层高的建筑物，这些建筑物将围绕快速交通线路来设计和建造，力求让公用交通步行可达。这10个区域中心有：Albany, Botany, Henderson, Manukau, New Lynn, Newmarket, Papakura, Sylvia Park, Takapuna and Westgate-Massey North等。

不过，Common Ground的高级城市设计师Tim King表示，这些变化不太可能立即大幅增加住房供应。他说，这是因为它们主要是奥克兰市议会于2016年完成的Unitary Plan的延伸，其规划已经提供了更多靠近公共交通网络的公寓和联排别墅。过去一年，市议会批准了创纪录的18,223 套新房和公寓计划，超过了2008年至2011年的总和。奥克兰市议会表示，其中约 66% 用于联排别墅和公寓，25% 位于快速公交的步行范围内。

房地产分析师 Valocity 还估计，自 2019 年初以来，奥克兰已建成超过 17,000 套新房。

然而，新的政府文件指示奥克兰市议会走得更远更快一点，在整个城市内寻找更多的发展机会，而不是局限于区域中心周围，这可能会导致更多靠近市中心的公寓被建出来。

同时这也是一个潜在的战场--一个房产代际斗争的战场。

遗产组织(一个由 60 多个遗产、历史和社区团体组成的伞形团体) 表示，允许公寓开发商进入奥克兰内城区域可能会拆除别墅和平房以建造六层公寓，这对这座城市的未来构成了重大威胁。Character Coalition 的 Sally Hughes 说：“我们真的很担心让奥克兰与众不同的东西会消失，比如——怀特玛塔港、火山锥和贝壳杉家园（Waitematā Harbour, the volcanic cones, the kauri homes）。

这些都是赋予这座城市特色的东西。我们想要一个由开发商塑造的城市，还是我们想要一个在不失去城市身份、历史和美丽的情况下提供更多住房的城市？”当然，他们不会去考虑年轻一代为居住付出的代价。

 Auckland内城区特色郊区，如Grey Lynn，正在进一步集约化。

开发商Todd则认为，如Ponsonby, Freemans Bay and Devonpor 区域的漂亮木制别墅，不会被其他别墅所取代。“这些特色木屋是世界上最令人惊叹、最独特的区域之一，”他说。

但对于其他一些靠近市中心的杂乱区域，开发商则持有不同的态度。Todd说，这些地区房屋混杂，没有统一的设计或特别有价值的特征，“应该大力开发这些杂乱区域，以便奥克兰与悉尼和墨尔本相提并论，整个奥克兰内城区域才是城市的中心所在。”

然而到目前为止，大多数公寓和联排别墅都建在城市边缘。在地方选举中面对选民的奥克兰市议会的议员可能不愿意改变现状。”与为人们提供住房相比，市议会的城市规划者似乎非常担心公众的强烈反对。“Todd说。

市议会规划委员会主席Chris Darby表示，这是为了取得平衡。他预计奥克兰市中心会发生变化，但表示会以循序渐进方式进行，工作人员会挨家挨户评估每个房屋的遗产或其他特殊特征。Chris Darby说：“通过这种方式，您可以了解一条街道或街道的相当部分，了解其特殊性和确认是否具有很高的价值。”

“人们的思维方式发生了根本性的变化，”Weir Associates 的首席城市规划师 Bruce Weir 说：“现在我们的主要城市预计你的第一个家可能是公寓，而五年前人们会说，你这是在做梦。”

城市规划者不仅希望更多的人住在市中心的公寓里，还希望公寓能扩展到奥克兰的其他地区。

公寓面临的障碍

许多新西兰人仍然对公寓的建筑质量持谨慎态度，尤其是在所谓的漏水建筑时代之后，许多房屋和公寓被发现存在缺陷，后来需要花费数十亿进行维修或拆除。Weir 说，虽然新西兰有创新的公寓建筑商，但有建造四层以上的经验的并不多，由于四层楼以上需要增加电梯和自动喷水灭火系统，高层变得更加昂贵。

城市发展计划也可能加剧公众对发展的抵制。

新规定意味着开发商很快就可以在不为居民提供任何停车场的情况下建造公寓。这个想法是为了增加对公共交通的需求，并允许自由市场决定是否需要停车场。Common Ground的King表示，自由市场最终会做出选择，但在短期内——尤其是在公共交通改善之前——许多购买公寓的人仍然会拥有汽车。

他说：“我们的郊区街道已经快挤满了人，变得有点不可行了。”

规划师Weir说，仅仅将公寓视为廉价住房是不够的。需要大局思维才能将它们变成人们想要居住的地方。他说，将成为未来高层公寓所在地的大都会中心和交通线路需要通过提供邻近低层地区无法提供的体验来吸引人们。这可能包括确保好的商店和餐馆都在步行距离之内，以及确保公寓有更高的层高让空间感觉更宽敞，还有更节能以降低居住成本的规定。

市议会还可能购买土地，在附近建造广阔的新公园和绿地。“如果没有这些优势，你为什么要换公寓？毕竟公寓可能需要盯着邻居的窗户看。”Weir说。

推动有创意的公寓设计

Todd还表示，还有实际成本在起作用，这使得建筑行业变得很困难。最新的挑战是由于政府关闭了 Covid-19 边界，缺乏熟练的工人。“我的砌砖成本刚刚上涨了 30%，因为这个国家没有砌砖工。” 当然，公寓售价怎么都会比独立住宅低得多。

再问下首次购房者 Tim。Tim说： “公寓当然不适合所有人。对我来说，公寓价格实惠且位于有用的位置，唯一的缺点是没有私密性，而且除了隔壁的公寓外，可能看不到任何景色。

公寓可能会继续变得受欢迎，但这不会是一夜之间。一排排六层高的公寓楼突然在郊区低层住宅的隔壁拔地而起，与其说是现实，不如说是在“激起社区恐惧”。未来五年内不会有 100,000 名奥克兰人搬进公寓。但的确这就是我们未来一到两代人的结果。在温哥华，当他们将轻轨（真正有效的快速交通！）扩展到欠发达地区时，新车站周围如雨后春笋般涌现出住宅区。而Kumeu 和 Flat Bush……你们的轻轨在哪里？