【天维网综合报道 记者Jacky Su 苏梓威】创纪录的房价增长，导致新西兰的房产可负担能力迅速下降。简单来说，就是新西兰人越来越难买的起房了，这样的状况，对首次购房者来说尤其显著。

尽管最近政府也出台了监管限制，市场上的抵押贷款利率也开始上升，但可负担性几乎没有缓解的迹象。

从上图中可以看到，房贷利率一路走低，但这并不代表新西兰的房子，变得愈来愈容易负担。

创18年来历史新高

CoreLogic新西兰每六个月发布一次的住房负担能力报告显示，截至 2021 年第二季度，新西兰的平均房产价值是家庭平均年收入的 7.9 倍，创下该系列 18 年历史的历史新高。

这一数字，较三个月前的 7.4 倍和 12 个月前的 6.6 倍，都有大幅上升。长期平均值方面，房产价值是家庭年均收入的 5.8 倍。

CoreLogic NZ 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，新西兰的房地产价值在 2021 年前六个月上涨了 15%，远高于平均家庭总收入增长数额，后者是 1.0%，这说明新西兰人面临着严峻的负担能力挑战。

“自我们在 2 月底发布上一份住房负担能力报告以来，新西兰经济和房地产市场总体上保持非常活跃。”他说。

从下图中可以看到，新西兰的房价平均值15年以来，一路突飞猛进，而收入的增幅显然赶不上房价增幅。

政府新规齐发

从上图中可以看到，各大城市的可负担能力都一路走低。

“尽管抵押贷款利率一直非常低，但现在开始上升，住房负担能力变得更糟，目前已经到了捉襟见肘的局面。较高的抵押贷款利率本身将在未来几个月加剧，它们最终应该会通过抑制房价，来帮助住房变得更加让人负担得起。”负担能力下降，是 2021 年引入大量新监管变化的一个关键原因，这些变化主要以投资者为中心。投资者现在需要支付 40% 的首付，并且利息抵扣能力有所下降，今年 3 月还推出了更严的明线测试。

Davidson表示，虽然这些因素以及抵押贷款利率上升应该会导致房地产价值增长放缓，特别是如果当前的封锁对经济和就业产生影响，但短期内不会发生。

从上图中可以看到，不论是存够首付，还是付租金，都变得愈发艰难，在所有城市都是如此。

该报告还发现，目前存够房屋首付需要十多年时间（10.6 年），超过了 2021 年第一季度创下的 9.9 年的历史新高。长期平均值为 7.8 年。

平均而言，申请新房贷款的家庭，将其收入的 38% 用于偿还抵押贷款，而租户的租金则占家庭收入的 21%。尽管利率处于历史低位，但平均抵押贷款支付占家庭收入的比例，已从一年前的 32% 开始上升。

“这并不是说租房很容易。事实上，21%的数值也高于平均水平。还值得注意的是，租房家庭的典型收入，很可能低于整体平均水平，这意味着他们收入的 21% 用于住宿费用的比例要高得多。”Davidson说。

奥克兰最负担不起

陶朗加和奥克兰是新西兰负担能力最低的主要中心，分别需要家庭总收入的 49% 和 43%，才能以 80% 的贷款价值比，来偿还平均的抵押贷款数值。下图为奥克兰的具体数据：

尽管过去三到六个月的抵押贷款利率超低，但汉密尔顿的家庭仍然需要支付收入的 38%来偿还贷款，这是自 2008 年全球金融危机以来的最高水平。

同样，惠灵顿的抵押贷款持有人，将其收入的 36% 用于偿还抵押贷款。

但尼丁家庭花费了 39%，基督城的数字尽管有所上升，但仍然相对较低，为 28%。