【天维网Elton报道】

新西兰的房价在过去1年中持续大涨，原因在过去本栏很多文章中都进行了分析。大的原因有3个：

1. 央行降息，贷款成本降低，买房成本变低，出租有利可图； 2. 新西兰抗疫有成果，海外居民大量回归；3. 疫情导致材料供应紧张，人手紧张，建设新房速度变慢，这3者共同造就了供求关系的紧张，供不应求之下，房价大涨。 

其他的因素，去年的导火索？

那么还有什么其他内在驱动原因呢？ 放眼海外，就会发现，事实上，全球的房产都有上涨，其涨幅实际也没有落后新西兰多少，包括抗疫结果并不那么好的国家。在这些主要的国家里，除了房价上涨以外，成交量也都是领先于房价大增的， 下图是美国过去 3年的房产销售量：

我们可以看到，美国的房产销量启动于2020年的6-7月份，在2个月内就超越了之前的疫情下降幅度。从此以后稳定在超过2019年大约20-30%的位置，也就是有大量的人购买了房屋。

而同一时间，从2020年6月开始，中国对美国的出口产品中医疗卫生产品增速下滑，而另一类产品则大大增加，这就是机电产品，其中自动数据处理设备增速为23%，家用电器为40.8%，国际海运价格也是从这个时候开始狂涨。 

追溯到当时美国的状况可以看到机电产品和家用电器销售的大大增加是因为美国疫情开始后大量的企业开始鼓励在家上班，疫情的持续改变了一些企业的长期工作方式，增加了信息产品和机电产品的购买。

员工在家上班的同时创造了更大的居住面积需求，开始出现小换大的潮流，叠加疫情后降息降低了房贷成本，从而带起了整个房产市场。这个现象首先发生在密集型大型都市，向周围的市郊扩展，而在房产市场的这部分扩大的需求和其他租转买的需求起步后，投资者和其他购房者纷纷加入市场。随后新房建筑市场也因为建设原因无法增加供给，所以出现了房价交易大量增加导致房价大幅上涨的局面。

再看新西兰本地，去年奥克兰7月经历了封城，而封城带来的居家办公需求刺激着房产购买的动力，类似美国的一幕也发生在去年封城结束的时候，需求在封城以后则大规模释放出来，叠加降息的后果就是市场低价房源被一扫而空。而新房则因为封锁而建设速度大大下降，供求关系失衡之下点燃了房价风暴。

今年的导火索绝不会相同，但结果却可能类似

那么这一次封城结束以后呢？造成去年上涨的3个原因，其中的2个现在已经变化。第一个利息已经开始增加，第二个新西兰最后要与疫情共存，清零策略已经失守，这一次居家办公和租该买带来的需求会远远少于上一次了，只有供应问题依旧持续。

但最近的变数是，政府新的移民特批政策再次搅动了供求关系，原来的租房的工签租客变成了准移民，数量达11万家庭之巨，足以在现在就对供求关系产生重大的冲击，成为新的导火索。

市场交易的是预期，现在人人都想分杯羹

市场特点就是全部都是交易的预期，而不是现实。可以看到的预期是，这些租房居住的工签持有人，将因为很大可能即将转为移民而产生置业需求。关于这一点，可以参考新西兰生产力研究局在几个月前发布的研究报告，在报告里清晰指出移民是房价的最主要驱动力。一般来说，自置物业的人均面积需求远远大于租房住的人均面积，虽然准移民已经在这里，但未来显然将会又比现在多的多的需要，而这种需求，现在就会产生而不是在未来产生。

在供求极其紧张的当下，准移民早行动的结果可能远远要好于其他人都行动了以后才行动，所以会有准移民立刻就行动。而其他的居民包括无关人士，则也会因为看到这样的潜在需求或者预判到准移民会现在就会开始行动而立刻行动，从而产生2个动作：

首先是原来想卖的变成封盘不卖了，其次是立刻想办法买入多一点，未来可以高价卖给新移民。这些事情叠加在一起，产生的局面就是需求的导火索会再一次点燃，而供应进一步紧缩，因为旧房不卖了，新房则因为封城建不了。从而导致的结果只有一个，就是房价再一次大涨。

最近连续传来大地拍卖价格令人惊讶地上涨的新闻，只是这些背后驱动因素的一个体现。现在人人都想分一杯羹，结果可能就是一次把未来数年供求变化的涨幅在不长的时间内全部走完。