旅游地产投资热 中国资本试水澳大利亚房产市场

从悉尼、墨尔本到布里斯班，从住宅、办公到旅游地产，在国内市场政策备受挤压以及澳大利亚市场的利润刺激下，一场似曾相识的盛宴似乎又将开始。　　烟建的差异化竞争　　2011年8月以来的澳元贬值，使中国房地产开

　　烟建的差异化竞争

　　2011年8月以来的澳元贬值，使中国房地产开发商对当地住宅以及商业地产的投资兴趣猛增。根据世邦魏理仕（CBRE）的最新统计，2012年前半年，澳大利亚的房产市场吸收投资108亿美元，成为继日本、中国之外，亚太第三大房地产市场。黄金地段办公地产的投资收益率超过6%，超过伦敦与纽约市场。

　　CBRE墨尔本分公司副主管Mark Wizel近期表示，中国开发商近年来在澳大利亚的投资已经超过1.8亿美元，并计划开发3500栋公寓住宅。但实际的投资可能远远超过这一数字，其中较大的投资包括海航集团于2011年9月以1.17亿澳元购买了位于悉尼的一幢22层办公楼，此外，光大集团、香港恒茂集团旗下的江西恒茂也在墨尔本进行了写字楼与住宅项目的投资。

　　除了悉尼和墨尔本，布里斯班也开始受到中国投资者关注。在这座澳大利亚第三大城市的CBD区中，一栋名为“The Midtown”的28层公寓楼正在对外公开出售，其开发商就是来自中国的烟建集团。

　　作为较早进入布里斯班的中国投资者，烟建集团（澳大利亚）公司总工程师翟乃钧回想起自己两年来的生活，依然对遇到的问题记忆犹新：“即使是现在，布里斯班的住宿资源依然有限，特别是在CBD地区。如果有朋友来不提前订房，很难安排。”

　　翟乃钧认为，悉尼的房产市场在2000年奥运会之后快速发展，竞争异常激烈，而墨尔本的市场更似进入了瓶颈状态。相比之下，布里斯班周围的旅游资源丰富，所在的昆士兰州也是澳大利亚矿业资源的集中地，发展潜力很大。考虑到自身的资金实力以及企业特性，烟建决定采取灵活的投资策略。2010年，烟建投资950万美元设立烟建集团（澳大利亚）公司，正式开始其在澳大利亚的首笔投资。

　　据了解，目前“The Midtown”公寓项目共有144套自助公寓，面积从40平方米至80余平方米不等，将在今年10月完工。工程从2011年10月开始销售，其中近一半的购房者是来自于亚洲的客户。

　　在项目运作过程中，由于“The Mid-town”项目规模适中，从买地、设计、施工到销售主要依靠当地的合作伙伴与咨询机构来完成。“澳大利亚的建筑市场没有中国那么激烈，我们起初想外派国内骨干的建筑技术人员，但发现对澳大利亚的市场并不了解，所以首个项目的建设完全外包给了当地的施工企业。”翟乃钧说。

　　目前，烟建集团（澳大利亚）公司中国员工不多，但随着公司工程项目以及运作经验的增加，烟建希望在工程建设方面能够有更多中国工人，终极目标也希望在将来成为澳大利亚工程承包市场的有力竞争者。

　　在此背景下，劳动力问题仍然是困扰中国房产开发企业的一大挑战。烟建集团董事长唐波近期在与澳大利亚使馆人员的会面中表示，希望借助澳大利亚的技术解决“用工荒”的尴尬。据介绍，澳大利亚建筑工人的工资水平很高，相当于中国的6~7倍。但同时，由于工业化水平较高，施工材料大部分都是半成品，组装方便。与中国的施工规模相比，一般有五分之一的劳动力在工地施工即可，工人的素质也相对较高。

　　同时，在澳大利亚投资房地产，开发商基本承担了房屋建设的全部财务成本和风险。据了解，为了最大程度保护购房者的利益，在澳大利亚购买的期房，购房预付款一般为10%，这笔款额直接汇入一个由政府设立的信托账户中进行保管，而非交于开发商手中，如果房产最终无法交付，预付款将全额退还给买房人。

　　这也使得投资澳大利亚房地产的资金回笼周期较长，资金链成为中国房地产企业的一大挑战。“当地的金融企业对中国企业不了解，在获得贷款时依然有困难，另外，具备国际化经验的管理人员依然是能否获得成功的关键。”翟乃钧说。

　　旅游地产的投资热

　　当然，从2010年开始的这股中国资本投资热潮绝不仅仅限于住宅与商业地产。近年来，随着中国赴澳旅游人数的急剧上升与澳大利亚旅游资源的亟待发展，中澳在旅游地产方面的合作也日益升温。

　　由于澳元走势及天气灾害的因素，澳大利亚的旅游业备受冲击。在过去三年当中，7家位于昆士兰州的度假胜地关闭。2011年到达昆士兰州的国际游客已由2008年的200万人次下降至180万人次，而中国赴当地游客的数量则由2008年13.2万人次上升至2011年的20.3万人次。

　　反观其全国数据，中国游客数量的上升也给澳大利亚国际游客结构带来了翻天覆地的变化。1999年，赴澳日本旅客人次为66.25万人次，至2011年，这一数字已降至30.54万人次，而中国旅客由1999年的8.75万人次上升至2011年的51.26万人次。据澳大利亚旅游机构估算，中国游客2012年有望给澳大利亚旅游市场带来38亿美元的收入，而这一数字在2020年预计将达到90亿美元。

　　与此相对应的是，在过去的20年中，当日本公司逐渐退出澳大利亚的旅游地产市场时，中国企业的投资兴趣与进军步伐却在逐渐增快，一场资本的权力轮替正在进行。

　　澳大利亚方面显然也希望借力中国资本复兴本国的国际旅游业，而随着2018年英联邦运动会的举办权落入传统的旅游胜地——昆士兰州，那里更成为关注焦点。

　　CBRE酒店交易部的资深主管Wayne Bunz表示，为了重塑其澳大利亚首席旅游胜地的形象，昆士兰地方政府已经推出各种举措，全球投资者正密切关注一些绝佳的投资机会，而中国人是其中有力的竞争者。