房价房租一起涨涨涨 澳大利亚“夹心层”居不易

谈到在澳大利亚供房贷的经历 ，一位家住悉尼CBD、供职于全球500强公司的华人朋友朱莉亚告诉笔者，她年薪大约7万澳元(1澳元约合1.04美元)，税后4万多澳元，每月支付住房按揭贷款2000多澳元，剩下不足2000澳元为可

    谈到在澳大利亚供房贷的经历 ，一位家住悉尼CBD、供职于全球500强公司的华人朋友朱莉亚告诉笔者，她年薪大约7万澳元(1澳元约合1.04美元)，税后4万多澳元，每月支付住房按揭贷款2000多澳元，剩下不足2000澳元为可支配收入，扣去吃、穿、水电、交通和通讯等用度，每月所剩无几。除去个人所得税外，房贷是身为80后的朱莉亚的最大开支，这使她身居海外，却不得不像许多中国同龄人一样，头顶“房奴”名号。

    朱莉亚是澳大利亚典型的“夹心层”。因收入过高，她没有资格租住公房或享受住房合作社组织的福利；又因收入还不是“那么高”，这个表面光鲜的小白领，日子却过得并不宽裕。

　　对澳洲“夹心层”而言，不论是贷款买房还是租房，生活都不轻松。值得注意的是，一般工薪阶层，但凡有条件，都会选择买房，而非租房。原因显而易见：房租比房价涨得快，房价比工资涨得快。2011年人口普查数据显示，澳大利亚不少地方房租都跑赢了房价。

　　此外，数据显示，去年年底，堪培拉、珀斯和悉尼的房租涨幅均远远超过当地通胀率，对中低收入租房者生活造成显著压力。过去半年，受央行加息影响，住房市场转入低迷，全澳房价水平下跌了1.2%。然而，在5月和6月央行两度放松银根之后，住房市场显著回暖，6月全国主要大城市房价出现了1%至2.7%不等的涨幅。

　　澳洲“房奴”一族的日子不好过。目前，租金和房贷已经成为澳洲家庭最大开支，租金和房贷成本增加，会对其他开支项目造成压力。租金上涨会使得中低收入人群更加难以攒到首付，使得人们实现居者拥有其屋的梦想更加遥远。这体现了澳洲房地产租售市场严重倒置的现象。

　　十多年来，在矿业繁荣影响下，国际投资大量涌入澳大利亚房地产市场，加之澳元汇率加速升值，澳元资产保值增值价值凸显，2000年之后的三、四年间，澳住房价格水平飙涨了50%至60%。

　　金融危机爆发后，澳住房市场依然维持在相对高位，直到2010年底澳央行紧缩银根后，才现疲软势头，但跌幅依然有限。应该说，房地产稳定是澳经济基本面良好的具体表现。

　　其次，澳大利亚是一个移民国家，也是重要留学目的地，租房需求巨大。因此，住房市场有“愁卖不愁租”的说法。此外，过去十年间，澳大利亚移民政策一度较为宽松，新移民增长较快，这客观上造成了租房价格高居不下的局面。加之当局2008年大大放宽了外国人投资澳洲房产的限制，刺激了海外投资涌向房地产市场。

　　另外，近年来，澳政府在平价住房建设方面规划滞后，造成福利性质的房源不足，不能满足需求，没有很好地稳定租房市场的中下端，这加剧了租房价格不断攀升。

　　最后，由于行业垄断严重，澳金融业多年来形成高利率、高收费的积弊，不能很好地向住房信贷市场传导澳央行货币政策调整信号，导致信贷市场对其反应不够敏感，从而人为地加剧了市场扭曲，助长了房地产泡沫。

　　当前，澳当局显然面临两难。一方面，受欧债危机、消费者信心不振等内外因素影响，当前澳洲住房市场并未走出低谷；另一方面，要解决“夹心层”住房困难，则需增加福利房建设，但这样可能推迟住房市场复苏。

　　如何平衡市场效率与社会公平这对矛盾，无疑是住房市场调控的难点，值得决策者好好思考。