分析· 央行行长详解限贷令 预计房贷利率将达8%

央行的高LVR限贷令已经实施近一个月，央行行长Graeme Wheeler亲口详解了这一政策的出台和效果。他预计，房贷利率最终可能达到7%到8%的水平。

　　天维网10月30日报道，援引NZ Herald消息 央行的高LVR限贷令已经实施近一个月，央行行长Graeme Wheeler亲口详解了这一政策的出台和效果。

　　Wheeler表示，自己理解限贷令对部分贷款申请者带来的影响。“但我不认为首次购房者或者低首付购房者能在有失控危险的市场里得到良好的服务。”他提醒说，金融市场有可能出现回落，比如中国经济增长减速就可能会成为催化剂。一旦这种情况发生，房价有可能大降，“受影响最深的将是首次购房者”。

　　如果资产价格泡沫破灭，用Wheeler的话说，会对个人、家庭甚至整体经济增加巨大的成本。如果市民身陷负资产（房贷债务超过物业价值），可能需要很多年才能恢复元气。特别是在经济衰退、劳动力市场疲软的背景下，这样的恢复更加漫长。

　　在2005年前后，新西兰曾经历过房价高速上涨的阶段。相比于当时的收入，房价和家庭债务都被推上非常高的水平。房市的这波小阳春算是平稳落地，新西兰并未经历像美国、爱尔兰和西班牙这样的崩盘。然而，这次着陆对新房建设带来很大冲击。加上房贷利率达到45年来的最低点和净流入移民人数增加等因素，房价再次上涨。

　　现在对房地产市场的调控，央行旨在控制需求，政府则加大土地和住房供应。对政府的做法，Wheeler表示欢迎。“奥克兰等地面临的问题，是要令住房供求实现平衡。无论是增加土地还是降低成本、改善建筑业生产力，实现起来都需要时间。”Wheeler说，在此期间房价仍会快速上涨。

　　Wheeler介绍说，很多国家采取“一刀切”的限贷令——贷款者必须准备一定比例的首期房款，否则一律不许贷款。“我们觉得这种方式过于严厉，因此不予采用。”Wheeler说，央行现在的高LVR限贷令针对商业银行，令后者符合“限速”的规定。

　　在高LVR限贷令下，LVR高于80%的房贷不得超过新发贷款总额的10%。如果算上其他优惠政策的豁免，LVR高于80%的房贷预计会额外增加5个百分点。央行预计，高LVR限贷令会令房地产市场成交量减少5%到10%。房价上涨的幅度，预计会减少1到4个百分点。

　　但与此同时，央行的高LVR限贷令也会遭遇其他因素的抵消。比如最近一年快速增加的净流入移民人数。截至今年9月，新西兰年净流入移民人数达到15,000人；而在去年同期，新西兰净流失移民4000人。

　　Westpac的经济师估计，每净增长10000名移民，房价就会额外上涨3个百分点。此前也有报告认为，高LVR限贷令会影响新房供应，应该对新建住房提供豁免。

　　“我们正在与银行商量，并获取相关数据。”Wheeler不否认调整的可能，但强调在现阶段，限贷令并非阻碍新建住房的主要因素。

　　除了担心房价上涨过快影响金融稳定性，央行的另一个担忧，是房价的上涨会蔓延到消费物价通胀，拉高CPI。这一局面，在10年前已经出现过。Wheeler承认：“在很多方面，我们面临非常棘手的局面。”

　　“如果你留意一下就会发现，下半年经济增长的速度在3%到4%之间，而且在一段时间内是可持续的。”Wheeler说，在贸易加权的基础上，汇率接近历史高位，奥克兰等地的房地产市场出现需求过度。

　　此前，央行已经多次通过在货币政策报告发出信号，来年有可能将官方现金利率（OCR）提高约200个基准点。Wheeler说：“这就意味着，房贷利率最终可能达到7%到8%的水平。”