分析·最令首次购房者不爽的额外成本 尽职调查

　　屡屡参加拍卖会却屡屡受挫，而看房、验房的附加成本更让首次购房者感到雪上加霜。最近有业界人士提出，卖家应该承担尽职调查的部分责任，应该要求他们提供最低标准的验房报告，避免潜在买家之间无必要地重复花费

　　屡屡参加拍卖会却屡屡受挫，而看房、验房的附加成本更让首次购房者感到雪上加霜。最近有业界人士提出，卖家应该承担尽职调查的部分责任，应该要求他们提供最低标准的验房报告，避免潜在买家之间无必要地重复花费。

　　在现在的世道下，购买首次房的经历将完全和浪漫绝缘——事实上，大部分奥克兰的首次购房者都会体会到这一过程让人感到无助、愤世嫉俗、痛苦以及更穷。

　　看起来现在的一切都是压迫首次购房者的。比如去年实施的LVR最低首付限制，处在职业起步阶段的首次购房者在积蓄和薪酬方面一般处在较低端，要在奥克兰购买一个50万元的入门房型，LVR限制意味着20%或10万元首付。

　　这还不算，从屋况检查、估价、市议会文件翻拍等拍卖前的准备工作，也会一点一点蚕食掉首次购房者本来就不多的购房款。如果房屋是标价出售（asking prices）的，那么对潜在买家成本就会低一些，因为一旦买家和卖家达成了价格协议，那么尽职调查的成本只会在买家和卖家之间发生一次。

　　不过，在现在的奥克兰卖方市场下大部分房屋都是拍卖销售的。如果说一个首次房买家去了5次拍卖才最终买下房子，这个次数应该是很平常的。

　　平均来说一份建筑报告要花费$600，一份专业估价费用也基本相同（估价要求常见于首次购房者的贷款限制条件），所以，如果首次购房者参加5次拍卖会，那么潜在地已经花费了$6000的尽职调查费用（其中有$4800是白做的）。

　　从另外一个角度看，假设平均每个房产拍卖会有5名潜在买家，由于竞争者之间是相互不通气，假设每个人都各自做了各自的尽职调查，也产生了总计$6000的成本（其中4个人的花费都是白花的，因为拍卖只有1个胜出），等到这5名买家分别参加5场拍卖会并且买下房产，他们已经总共花费了3万元在各种尽职调查上。按照现在20%的最低贷款杠杆计算，他们的总购房能力因此而弱化了15万元。

　　毫不奇怪，提出要解决这一不合理状况的，当然不是建筑检测师和政府注册的物业估价员，而是一位开办了一家房屋买卖免费资源网（www.hometopia.co.nz）的网站创始人Stephen Hart。他认为，现在的拍卖体系对那些提供拍卖相关服务的人有利，而对于房屋买家不利，因为即便是同一套房子，房屋买家之间在尽职调查上重复花费，尤其是明显削弱了首次购房者的首付能力。

　　有些人认为这种状况也是自由市场的结果，但Stephen Hart不同意这种观点，他认为政府既然表示要解决奥克兰的住房问题，就应该对此进行干预，因为这种干预是有利于提高新西兰的自住房拥有率的。

　　他认为，在一个理想的世界下，房屋都是维护较好的，银行不会逼首付不多的购房人去做费用昂贵的尽职调查，所有房屋都是标价销售，市议会也不会从房屋LIM报告的复印上收取费用——但是当然不存在理想世界，奥克兰的房产还会通过拍卖销售——然而这并不意味这不能找到一条解决之道。

　　Stephen Hart认为，有一个办法就是要求所有拍卖房产提供一个最低的尽职调查文件，其中包含屋况检测、含水量测试、自动估价。他提出这将部分由房主承担，潜在买家可在交付一个最低的合理费用获得相关资讯，而管理这些资讯的应该是一家独立的第三方机构，这家机构必须站在买家和卖家的中间。

　　他说，此举会大大减少重复服务和资源浪费，而这样也会让奥克兰的漏水房信息变得更加公开透明，使得交易能够在更加合理、风险更低的情况下完成。