住宅·“崩盘说”四起 新西兰房市真的撑不住了？

　　新西兰房地产市场存在泡沫。撑起泡沫的因素，包括婴儿潮、移民和海外买家，特别是来自中国的买家。那么，新西兰楼市真的会崩盘吗？　　在多数分析人士看来，“崩盘说”或只能是设想，不大可能变成现实。历史最低

　　天维网10月13日报道  据国际金融报消息 新西兰房地产市场存在泡沫。撑起泡沫的因素，包括婴儿潮、移民和海外买家，特别是来自中国的买家。那么，新西兰楼市真的会崩盘吗？

　　在多数分析人士看来，“崩盘说”或只能是设想，不大可能变成现实。历史最低的利率、破纪录的移民数量和更多的开发机遇都吸引着投资者，从房产拍卖情况来看，财长的话并没有吓退投资者。

　　新西兰楼市撑不住了？

　　近日，新西兰财政部长Bill English在惠灵顿维多利亚大学的一次发言中表示，由于未来房屋可能出现供应过剩，所以奥克兰楼市有在8年内崩盘的危险。

　　而这并不是其第一次发出警示。不久前，Bill English就曾表示，奥克兰的房产投资者正在冒险。“我们知道，在全球楼市里，房价增速像奥克兰一样快的市场，最后都以崩盘收场。”English说，基督城就是一个例子，“在极度短缺之后，供应渐渐满足了需求，基督城房价也开始慢慢下滑”。

　　然而，对于Bill English的崩盘说，工党则表示，财长的言论是解决政府在住房问题上无所作为的“最后一搏”。工党财经发言人Grant Robertson指责English将奥克兰房屋短缺的问题再次推卸到市议会头上。

　　对此，海外地产分析师陈芸在接受《国际金融报》记者采访时指出，新西兰的房地产市场或许存在过剩的情况。不过，陈芸认为，“就目前情况下，新西兰楼市并不会出现‘崩盘’情况。市场基本会自我调节，新西兰楼市会因为供过于求而逐步放缓增长脚步。”

　　“崩盘说”四起

　　新西兰的楼市“崩盘说”在近期不断被提起。其中，财长Bill English是其最忠实的支持者。

　　English表示，楼市可能是新西兰最大、也是最需要重塑规矩的市场，很多证据表明，奥克兰的房价存在问题。“我还没有看到过世界范围内有哪里的房价能够年涨20%以上，并且没有回落的迹象”。

　　“奥克兰楼市可能是个（不回调的）特例，但是看起来不像。”English认为，过去5年时间里，在新西兰的宏观经济系统中，奥克兰楼市是惟一一个发展失衡的市场。

　　由于审批的繁文缛节，造成了房屋供应缓慢，也推高了新屋价格。English说，奥克兰房市可能在8年内由于供应赶上需求而出现拐点，因为议会需要几年时间更改开发审批规则。目前审批相关建筑许可，平均约需要18个月，这包括没有纳入官方统计的准备申请的时间。

　　English还指出，一系列因素致使新西兰房价涨幅已经到达顶峰，尽管房价还在上涨，但涨幅已经放缓。因为奥克兰房价一年涨幅达15%，人们意识到“这一涨幅无法一直持续，总有停止的时候”。

　　财长并没有指明8年时间从何时算起，但据估计可能2013年是起点，按此计算，English所说的崩盘日期是在2021年之前。

　　当然，English也不是惟一一个支持“崩盘说”的人。新西兰央行行长Graeme Wheeler此前在国会的支出委员会会议上表示，奥克兰楼市正在承受风险。两年前，投资者购买的房屋数量占交易量的33%，但现在已经达到41%。

　　Wheeler说，“奥克兰的‘房价收入比’已经达到9倍，这是其他地区的两倍，这也让奥克兰房价名列世界前十位，这是一个危险的信号。”

　　而早在去年，美国经济学者Harry Dent也预测，未来几年，新西兰楼市将面临大崩盘，楼价会暴跌30%到50%。Dent表示，受婴儿潮、移民潮和海外买家——特别是中国买家的推动，新西兰的楼市已经形成泡沫。Dent预计，如果中国楼市崩盘，将会引发连锁效应，进而影响新西兰楼价。

　　崩盘可能性小

　　当然，更多的声音则是认为，新西兰楼市的崩盘只能是设想，不大可能变成事实。

　　新西兰房地产协会（REINZ）的首席执行官Helen O’Sullivan对外表示，像Dent这样唱空的言论隔三岔五就会冒出来。此前Dent还曾预言澳大利亚楼价会在2011年大跌，结果啥都没发生。

　　O’Sullivan指出，自己更关注的问题是，究竟是什么因素会触发楼价大跌？

　　“当地移民人数增加的同时，经济也会增长，新西兰持续向发展中国家出口显著比例的产品。”O’Sullivan说，新西兰的做法与单纯依赖工业的国家不同，“我看不到有什么会触发崩盘”。

　　对新西兰楼市存在泡沫一说，O’Sullivan也不同意。除了奥克兰和基督城，新西兰其他地区的楼价在过去三四年都非常淡定。

　　面对财长再度提起的楼市崩盘言论，工党发言人Robertson称，虽然房地产泡沫可能面临破裂，但新西兰生产率委员会（Productivity Commission）也曾暗示，如果维持现在的房屋建设速度，到2020年依旧是房屋供给不足而不是过剩，“7年间，财长一直收紧钱包，现在才极不情愿地采取措施建设新房，这并不会明显改善供应短缺的情况。”

　　对此，AUT建设管理教John Tookey说，财长的言论虽然会使人有所警觉，但这并不会使房价进入下行轨道。他认为，奥克兰的房价因为投机而高企，而人们的投机行为并不会因为财长的一两句话被阻吓。

　　陈芸还指出，“楼市的走向是带有周期性的，但是造成楼市泡沫化或者崩盘的因素却因为时间的改变有所不同。新西兰未来楼市显然是无法用8年崩盘周期来解释的。”

　　奥克兰大学房地产教授Larry Murphy也对English提出的“8年房地产周期”表示了质疑。Larry Murphy表示，房地产周期有很多驱动力，本质上，“崩盘”并不是因为房价剧烈上涨引起的，而在于银行问题和经济放缓等因素。“当你谈论周期的时候，很难用5年、6年、7年还是8年来描述，因为周期往往有不同的持续时间和波动幅度”。

　　而对于中国楼市崩盘或许会波及新西兰的言论，陈芸认为，这其中并没有太多联系。“或许，近几年在新西兰置业的中国投资者较多，但是这些投资者还没有到达可以左右当地楼市的程度”。

　　难灭投资热情

　　那么，新西兰楼市的未来走向究竟如何？

　　据悉，新西兰房价自2008年以来暴涨了60%，政府一直在寻找方法为奥克兰房产市场降温。今年5月18日，新西兰总理约翰·基（John Key）宣布，在两年内购买并出售的房产征收33%的税。不过，新规仅适用于非卖家主要住宅的房产。

　　但墨尔本商学院副教授戈士比（Mark Crosby）认为，用33%的税收来解决楼市过热是一种笨拙的方法。“我觉得这个政策不妥，如果这个政策在一两年内被悄然撤销，我并不觉得意外。”他说。

　　“两年内转手的一般是年轻人，很难说其中有多少可能是外国投资者，并且没有任何证据表明外国人比本地居民更可能倒卖房产。所以这项税收打击的将是那些因为某些原因而被迫卖房子的人，而不是任何特定群体。它也不可能对房价增长造成多大的影响。买家只要等到两年后再卖就不用缴税，而不是在限期内卖。”戈士比称。

　　在独立房地产经纪人李菲菲看来，数据是最能说明一切的。“据我所知，新西兰房地产市场依旧很健康，没有出现房价大规模下滑、房屋供应过剩的显著情况。”李菲菲对《国际金融报》记者说。

　　据新西兰最大交易网站Trade Me房产部的最新数据，在截至8月的过去一年里，奥克兰房屋租金要价上涨8.4％，目前租金要价中间值为每周499新西兰元。

　　Trade Me房产部负责人Nigel Jeffries说，奥克兰的租金要价中间值大涨。奥克兰年租金已接近2.6万新西兰元，比去年同期高出2000新西兰元左右。

　　其中，新西兰奥克兰公寓增幅最大，8月平均租金要价为每周460新西兰元，比去年同期上涨12.2%。联排别墅上涨10％，租金要价中间值为每周550新西兰元，1-2居室住宅上涨8.6％至每周413元，单元房上涨8.1％至每周 400新西兰元。增幅最小的是5居室以上的大宅，上涨3.5％至每周735新西兰元，3-4居室住宅上涨5.8％，至每周 550新西兰元。

　　在投资者们看来，奥克兰的房产租金回报率依旧可观，“因为它还一直保持上扬的趋势”。所以无论外界如何说，他们依旧保持着对当地楼市的投资热情。