【天维网综合报道】新西兰房产估价机构CoreLogic今天（6月1日）发布了最新的房价指数。

房价下跌继续，形势趋于和缓

CoreLogic指数显示，新西兰全国房价在5月份继续下跌，降幅为0.7％，但年度变化率有所放缓，为目前的房市低迷期正在接近尾声提供了初步证据。

全国房产均价比去年同月下降了10.2％，比峰值时低了121,000纽币，但仍比疫情前（2020年3月）高出194,000纽币，年度变化率比4月份的-10.3％略有放缓。

CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示，各种指标，如房价下跌的缓和，以及新西兰央行官方现金利率的最新预测，都预计现在已经接近谷底。对业主来说，这些都传递出积极信号。

他说：“虽然官方现金利率在过去20个月增加了525个基点，处于5.5%的相对高位，但预期的利率上限加强了我们的观点，即房价可能正在筑底。”

“这是一个异常快速和有影响力的货币政策紧缩周期，新西兰央行已经明确表示现在是暂停的时候，等待和观察这种情况的发展，因为房贷持有者会继续适应不断增加的房贷还款，减少在其他经济领域的支出。”

“现在，房贷持有者和有购房计划的人应该能够量化他们房贷还款的最坏情况，这将使他们和他们的银行在评估偿债能力测试利率时更有信心。”他说。

此外，尽管新西兰Centrix曾观察到2021年底房贷拖欠率的最低点为0.94%，但该机构的报告称，到2022年底，有近45%的房贷持有者已提前偿还了贷款。

这与抵押贷款顾问的估计一致，即在利率下降期间，大约一半的借款人选择在重新确定更低利率时，保持还款水平不变。

他说：“看来大多数借贷人都能很好地适应较高的还款额，这可能是由于工资增长和其他方面支出的减少导致的。”

“更脆弱的部分可能包括在周期高峰时购入房产，但没有时间积累房屋资产或储蓄缓冲的首次购房者，以及低收入家庭，这些家庭的资产负债表可能更捉襟见肘。”

中心城市房价变化情况

虽然新西兰部分地区的房价下跌趋势出现缓和迹象，但在过去的三个月里，所有主要中心仍下降了至少1.9%，其中包括基督城。在该周期内，该市受到的房价下跌影响较小。

陶朗加的房价下降速度加快（-2.3％），而但尼丁的房价则连续两个月几乎没有变化（5月为0.0％，4月为-0.1％）。

在过去一年中，除了基督城（从4月的-3.6％下降到-4.3％）和陶朗加（从4月的-11.4％下降到-13.2％）之外，大多数主要城市的下降幅度均有所放缓。陶朗加的房产均价几乎跌破了100万纽币的大关，目前为102万纽币。如果再下跌2.2％或更多，它将跌破七位数的基准。

惠灵顿地区的房产均价已经跌破了100万纽币，现在已经降至不到90万纽币，这个水平是自2021年1月以来没有出现过的，这意味着在过去的27个月中购房者可能会失去潜在的收益。

与最近的高峰相比，惠灵顿地区仍然是表现最差的市场（下降21.3%），然而随着下降速度再次提升，稳定迹象现在正遭受威胁。

“也许Upper Hutt房市的不一致性完美地概括了一个正在适应新环境的市场，现在，房价峰值时的四分之一已经被抹去了。四月份0.1%的增长令人振奋，但五月份2.5%的跌幅现在已经推翻了市场已经触底的说法。”Goodall说。

“同样，惠灵顿的房价在4月份小幅上涨后，又跌回了负值（-0.7%）。与陶朗加一样，均价已经下降到接近100万纽币，在5月底为102万纽币。”

然而，在三个月内，Lower Hutt（-1.0%）和惠灵顿（-1.6%）的跌幅与Upper Hutt（-5.3%）和Kāpiti Coast（-4.9%）相比，确实有所放缓。

作为奥克兰地区的一部分，Franklin的表现与该市其他地区有很大不同。Goodall说，这可能是由于该地区的相对可负担性，以及偏向建lifestyle农庄物业，让越来越多的未来业主都选择在这里置业。

“在过去的三个月里，Franklin的房价上升了4.5%，而在过去的一年里‘仅’下降了8.2%。同样，奥克兰的房价在过去一年中下降了-8.0%，在过去三个月中基本持平（-0.1%）。”他说。

“同时，奥克兰其他地区的房价在本月普遍下降了-1%左右，但Rodney除外，其均价下降了-1.9%。有趣的是，Papakura，奥克兰最划算的区，在过去的三个月里下降得最快（-5.8%），12个月内下降了17.5%。这有可能是对新开发项目的过度投资导致的。”

地区房价指数结果

Goodall说，新西兰的房产市场是由许多微观市场组成的，在分析全国其他主要城市和地区时，这一点变得非常明显。

他说：“皇后镇在整个经济下行的情况下展现出惊人的抵抗力，无疑是一个引人注目的焦点。而在更小的范围内，因弗卡吉尔房市的表现也相对良好，过去一年仅下降了5.9％，比峰值482,000纽币低了7.3％。”

另一方面，纳皮尔和北帕房价在过去一年中下降了约14％，Gisborne的均价（-11.6％）现在已经降至60万纽币以下。

除了皇后镇，Whanganui是唯一一个在过去三个月中房价有上升的城市，较低的均价也许对寻求物有所值和/或体面收益的潜在买家有吸引力，平均4.6%的毛收益跃居全国所有地区榜首。

房产市场未来展望

随着越来越多证据表明新西兰房地产市场正在接近低谷，人们现在越来越关注接下来会发生什么。

Goodall表示：“随着现金利率趋于稳定、贷款价值比限制的略微放宽、房屋供应减少，房屋上市量减少、净移民增加以及澳大利亚房产市场的积极转变，人们相信市场已经接近触底。”

“由于高房价和紧缩的货币政策，房屋的可负担性将在可预见的未来受到限制。在新西兰，超过50%的平均收入需用于偿还80%贷款价值比的抵押贷款。而在澳大利亚则为43%。如果房价和利率现在开始趋于稳定，这种情况不太可能得到改善。”

预计由新西兰国家党领导的政府可能会让一些投资者尽早走出困境，而对于2024年初很可能引入的债务收入比限制，也可能会鼓励心意已决的投资者提前入市。

然而，Goodall表示，房产投资环境已经发生了变化，逐步取消利息扣除会影响利润，增加的监管有利于租户，土地供应改革可能会影响对房产投资的热情。

“事实上，由于新建房屋的利息扣除豁免，投资者的行为似乎发生了变化。今年第一季度，有34%的新建房屋被抵押投资者购入，而同一群体只购买了19%的现有房产。”他说。

“在这两种房产类型相对一致了几年后，从2021年第一季度开始，分流出现了。当时这两种房产的份额均为28%。对于在2021年3月27日之前获得的房产，利息扣除将在四年内逐步取消；对于在2021年3月27日之后获得的房产，从2021年10月1日起，任何利息都不再可扣。”