本期，天维网记者和大家聊聊房市。

近日，新西兰知名房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson发布了最新一期“本周房市五件事”报告。 报告中，Davidson从多个角度对房市进行了分析。

他认为，新西兰房市的变化趋势取决于众多因素。

 

CoreLogic的数据显示，在过去一个季度，新西兰抵押贷款家庭的房贷还款占家庭总平均收入的49%，低于2022年第四季度的53%，但远高于38%的长期平均值。

截至6月底，新西兰的房价收入比为7.2，即房屋的平均价格为家庭平均收入的7.2倍，这是两年多来的最低值，但仍高于长期平均值6.1。

 

Davidson表示，尽管进行长期借贷可以为借款人提供确定性，但近期房贷利率的上涨似乎促使一些借款人开始进行短期借贷。因为若未来几年房贷利率下降，这可以降低借款人超额付出的风险。

新西兰央行副行长Christian Hawkesby表示，低首付给银行带来的风险已经降低，目前的LVR限贷政策是在2021年11月疫情最严重的时候实施的，对现在的市场环境过于严格，可能会阻止信誉良好的借款人申请贷款。

Hawkesby说，一年半以来，LVR限贷措施发挥了作用，增强了金融体系抵御风险的能力，在过去一年房价下跌的情况下金融体系依然表现强劲。现在可以放松这一限制了，毕竟要在效率和风险之间取得平衡。

 

数据显示，5月份，银行向那些付出较低首付比例的投资者的放贷比率不到1%。而在7月份，该数字提升到了23%。

Davidson表示：“公平地说，这些投资者可能会选择其他投资方式而不是买房。但数据仍然表明，购房首付款比率的调整仍然会对房市有影响，且当该比率放松时，对市场的影响可能相当快。”

新西兰国家党副党魁Nicola Willis将这种情况描述为“房贷炸弹”。对于饱受通胀之苦的新西兰人来说，无疑是雪上加霜。

 

Davidson表示，当谈及房贷市场时，上述问题是不能被忽略的。因为一些借款人的房贷利率即将从此前较低的数值变为目前较高的市场水平。

“目前的数据显示，约53%的房贷将在未来1年内不得不按照目前新的利率来计算，其中一些贷款将上涨1%到2%。”

“目前为止，这一过程非常顺利。或许是因为较低的失业率帮助人们适应了更高的房贷利率。“

“不过尽管如此，这一问题可能仍将在未来一段时间里限制经济活动。”Davidson说。

那么重新固定期限，借款人需要多支付多少贷款？

按照测算，如果家庭有50万纽币房贷，从利率低点转到利率高点，每年可能需要多还贷1.56万纽币。

目前新西兰所有贷款的平均固定抵押贷款利率为4.63%，但有些可能在两年前就固定在2.6%左右，而另一些可能在一年前固定在5.1%左右。

 

若按照目前主流商业银行Westpac两年期6.9%的固定利率，如果有人将10万纽币贷款从2.6%重新调整至6.9%，那么他的还款额将每两周增加120纽币，年增3136纽币。 

Davidson表示，显然，较高的净移民数意味着较高的人口增长，并增加房产的额外需求，从而对房市产生刺激。

 

新西兰统计局的人口指标经理Tehseen Islam表示：“非新西兰公民的到来仍然是新西兰净移民增长的主要推动力。”

数据显示，7月份租金比去年同期上涨了4.1%，这一数字是自去年6月份以来的最快增速。

Davidson最后表示，长期范围里，租金的上涨范围受到新西兰人相对来说已经很高的收入的限制，但租金可能将在未来一段时间里再度上涨。

而在年度变化方面，2023年3月比2022年3月：衡量出租物业价格的存量指数上升了4.1%，出租物业价格的流动指数增长了4.1%。

简而言之，若以年为单位，新西兰的租金价格呈现出上涨趋势，家庭面临的租金压力会更大。

对于房市未来趋势

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