分析· 房市大跌？专家意见不一 建议首次购房者别等

最新的数据显示，奥克兰房市已经连续数月保持稳定没有大幅上涨。接下来的房市会走向何方？房价会不会出现暴跌？对这个问题，奥克兰几位房地产界和经济学者意见不一，但都认为首次购房者不要等待。

　　天维网9月17日报道，援引NZ Herald消息 房地产公司最新的数据显示，奥克兰房市已经连续数月保持稳定没有大幅上涨。接下来的房市会走向何方？QV方面说还要涨15个月，住房部长则说不会持续暴涨。该听谁的？

　　对这个问题，奥克兰几位房地产界和经济学人士各有看法。

　　奥克兰房地产投资者协会主席David Whitburn认为，奥克兰每年需要10,000套住房应对新增人口的需要。而在去年，市议会仅发出5300宗建筑许可，显然供不应求。与此同时，建筑材料价格比其他国家贵，熟练的技工也有短缺。

　　奥克兰大学负责房地产研究的James Young认为，宽松的房贷政策和低利率也推高了房价。今年6月，有海外机构研究认为，新西兰的房价被高估，其程度在发达国家中排名第四。

　　这一波房市的热潮，让过来人想起2002年到2007年那次上涨。原因也非常相似，人口增长，利率较低，收入较高而且住房建设许可有限。

　　房地产协会（REINZ）首席执行官Helen O'Sullivan提醒说，在上一波高潮中，年成交量要比现在高得多。而且与现在相比，当时的热潮不仅局限在奥克兰，而是蔓延到全国。O'Sullivan指出，如果扣除奥克兰和基督城的数据，现在全国范围的房价其实保持相对稳定。

　　在她看来，在2007年的那波房地产热潮中，买卖活动非常活跃。而现在，更多人都不愿意冒险，“不少二次购房者都不愿意出售自己的首套住房”。Whitburn则认为，上一次热潮过去后，在2008年到2011年间的低潮期，不少人都遭受损失，“现在人们都没那么冒进了”。

　　房价会涨到什么程度？专家们的意见很不统一。

　　O'Sullivan表示，不认为房价会以目前的速度（奥克兰年涨10%，全国6%）持续上涨到明年同期，因为供应会逐渐增加，而且利率也会持续上涨。

　　Whitburn则预测，到明年7月份，奥克兰地区住房的中间价最高可达到735,000元。到2015年，这一数值会回落到695,000元，并在2016年7月达到685,000元的水平。他认为，市议会和中央政府会简化审批环节，鼓励发展商兴建更多中等密度的住房项目。随着更多可负担的住房进入市场，相信中位价会有所回落。目前，中央政府和奥克兰市议会已经同意，未来3年新建39,000套住房。

　　Whitburn预计，未来像Waiheke Island、Rakino Island、Helensville和Franklin等地，房价的涨势仍然比较明显，预计能有30%的涨幅。相比之下，靠近市中心的街区的涨幅则会相对较小，因为价格基数已经很大。

　　下一个问题是，房价会崩盘吗？O'Sullivan和BNZ银行首席经济师Tony Alexander都给出否定的答案。

　　O'Sullivan认为，只有在需求大幅减少的前提下才会出现房市大跌。现在看来，如果房价回调，不少目前被压抑的需求都会重新进入市场。

　　James Young则认为，有可能大跌。“房价不可能一直上涨。距离大跌可能就剩下两年时间了。”他分析说，央行对房贷的限制将不少首次购房者挡在市场门外。Whitburn则说，像日夜更替一样，房价下跌是必然的。“房地产周期分为三个阶段，热潮、破裂然后恢复。”他说，央行上周将利率维持在2.5%的历史低位，但会在明年加息。随着利率上涨，房地产市场会遭遇冲击。

　　现在奥克兰的房产还会升值吗？对这个问题，Young认为起码还能升值两年。Whitburn则觉得，现在是卖房的好时机，但入市购房则未必。他自己在奥克兰附近投资了多套物业，采用固定和浮动利率混合的还贷组合。

　　至于首次购房者，受访者都表示应该尽快存够首期出手，而不要指望着大跌。

　　此前，政府将Welcome Home Loan的房贷优惠政策放宽，在奥克兰购房的价格上限从400,000元调整到485,000元。对此，Whitburn表示欢迎。

　　在上一波热潮中，Hailey和Dave Bloore耗资485,000元在Mt Albert购入一间两卧室的小房子。当时，不少亲友都觉得小两口疯了。但现在，他们觉得自己作出了正确的选择。前不久，两人刚刚把小房子出手，通过拍卖换回805,000元。这个价钱，比540,000元的估价高出约50%。

　　这栋weatherboard房子建于1940年代，曾经是政府公屋，建筑面积82平方米，所在的地块面积613平方米。房子在2006年的估价是440,000元，成交价则高出10%。

　　能在当时的热潮下成为业主，Bloore夫妇说，多少还得感谢银行零首付的政策。要是放在如今的市场里，央行的限贷政策已经要求至少20%的首付。