住宅·年轻Kiwi无力购房 父母“担保”正日渐普遍

　　越来越多的Kiwi父母在帮助自己的儿女购房，尤其是在奥克兰和基督城这种现象更为常见。　　许多人责怪央行去年10月1日推出的低首付贷款限制政策让首次购房人处境维艰，而由于“父母资助儿女买房”已经如此普遍，以

　　许多人责怪央行去年10月1日推出的低首付贷款限制政策让首次购房人处境维艰，而由于“父母资助儿女买房”已经如此普遍，以至于本地银行专门开出主题讲座，向父母们介绍“长辈担保”的不同种类和利弊。

　　新西兰最大的家庭贷款提供商ANZ银行最近开出了“Leaving the Nest”讲座，本周，这一讲座已率先在奥克兰的Remuera和北岸地区开讲。

　　ANZ奥克兰零售和商业银行业务经理Andrew Webster说，讲座的目的是帮助父母为其子女购房的20%首付提供资金、担保或贷款额度。他表示，他并不认为这是“上有政策、下有对策”，而是购房者对于现在高房价和高需求市场的一种反应。

　　但是，新西兰著名房产投资专家、地产顾问Olly Newland对此持不同看法。

　　他甚至将这类讲座比成“黄鼠狼给鸡拜年”（‘It's the fox in the hen house. I know what they're trying to do - sell money’），“我知道他们想干什么——就是放贷。”

　　他说，“我个人觉得ANZ银行不该这么做。人们真正需要的是律师、会计和顾问的意见，而不是帮银行赚钱，如果孩子离婚了怎么办？各种奇怪的事情总会发生，而钱的事情就会弄不清楚。”

　　ANZ的Andrew Webster则表示，现在奥克兰和基督城父母赞助儿女的情况很多，但因为信息不完善他们并不总是做出正确的选择，银行是基于提供更多的信息的角度，来办讲座的。他介绍说，ANZ的讲座主要是想讲清楚父母资助的4种方式，即：

* 赠予方式，通常是富有的父母直接出现金补足子女购房的首付不足部分；

* 贷款方式，由父母出面从银行借贷部分款项，并且可以在房屋出售时还清；

* 贷款担保人方式，父母作为贷款担保人和子女合并成共同借款人，一起签订贷款合同并且共同履行责任；

* 另一种贷款担保方式，即担保后在还款额中为子女支付部分还款。

　　Andrew Webster说人们在选择不同形式前最好咨询独立的顾问。

中介：选择合适方式可少还利息

　　Squirrel Mortgages的John Bolton对此表示，父母担保的不同类型并不一样。父母们在选择的时候需要先弄清楚，担保的期限有多长，担保的范围有多大，要注意其中风险，不要影响自己的生活。

　　他说，如果选择合适的方式，确实能够省下不少利息费用。比如以60万的房子打比方，如果子女只能拿出5万元首付，达不到20%的标准，那么即便他们收入比较好，可以说服银行拿出低首付贷款的额度，批准他们贷款，但也会成本更高，他们的贷款利率将极有可能比首付充足的客户高100个点（见附表），从长期看他们会因此支付更多。

　　但是，如果父母资产充足愿意另外提供7万元的担保贷款，那么子女就可以拿到正常的20%以上首付的利率，银行在这种情况下也会支付贷款律师费等。

　　“但虽然父母担保能够帮子女省下利息钱，但他们需要小心他们签署的是哪种责任的担保。”John Bolton说，“在有些担保情况下，父母只担保比如说80%以上部分，这样其他部分的房贷债务就和父母无关，他们只要履行自己的那一小部分责任即可。”而另外一种情况下父母也可以担保所有的贷款，这种情况下父母要为子女的所有还款责任负责，甚至包含关联的信用卡借贷。

　　Bolton说，律师们现在都会提醒父母，尽量不要签署承担所有责任的贷款担保合同，而有限责任或帮助还款的计划则好很多。

　　他说，一个比较好的策略就是：将贷款设立成2笔，就像上例一样，其中父母担保的7万元设立成5年期还完，另外的一笔大头可以先设立成只还利息，这样5年以后，父母的担保结束，责任全免，剩余的贷款则转为本金和利息同时还款，子女也进入独立养房阶段。

　　Bolton说，这种方式不仅可以减少利息支付，而且在5年以后剩余的本金部分也更少。

　　在许多案例中，父母担保需要父母资产状况证明，一般会使房产或者存款。Bolton说，另外如果房市表现上佳一直在涨，也有可能父母的责任可以提前退出。

　　据了解，亲属担保现象的增加已经引起了国会的注意，最近商业委员会关于Credit Contract and Financial Services Law Reform Bill的一份报告中说，应该制定和担保有关的贷款规定。商业委员会的这个意图是，要保证借贷方不会因为有父母担保，就对并不具备基础还款能力的买房者放贷，因为其潜在风险一样会催生房产泡沫，并削弱央行出台LVR限贷政策的本意。