投资柬埔寨等于闭眼赚钱？这些风险你考虑过吗？！

如果你是消息灵活的新西兰房产投资人，最近你肯定听说了去柬埔寨投资的机会。

一个号称：

闭着眼睛都能赚钱的机会！

在我们的天维投资读者交流群里，有读者问房哥：

去柬埔寨投资是一个好主意吗？

宣传中年复回报率超过20%！！！

房哥觉得，是时候和大家分享一下，在东南亚“热门”国家投资房产时应该如何识破潜在的“市场风险”。

其实，投资东南亚房产并不是什么新鲜事了，早年的泰国、后来的马拉西亚、最近的印尼、越南、柬埔寨。

世界上没有华人买房的地方，可能只剩索马里，南北极了。

一些印象中很有名的投资人，最近也主动现身说法，为投资柬埔寨“打Call”。

房哥觉得，不列举事实，直接评判投资柬埔寨好不好其实挺主观的。

在本文里，房哥主要还是说一些事实，对于投资柬埔寨是否适合你，房哥不做评价。

当地的经济如何？

宣传里的事实：

柬埔寨最近几年正处于黄金发展期，从2009到现在，每年基本上都能保持7%GDP的发展。柬埔寨是东南亚经济增速最快的国家，发展神速。

房哥的解读：

7%的增速一点都没错。

但是，就和“抛开致死量谈有毒，都是耍流氓”一样，抛开总量谈GDP增速也是耍流氓。

大家对新西兰了解比较深入吧？

新西兰2017年人均GDP差不多是4.3万美元。

如果你了解泰国，

觉得泰国发达吗？

在2016年，泰国的人均GDP略低于5500美元。

柬埔寨如何呢？

2017年，人均GDP突破了1200美元。

一个家产100万的有钱人，财富增值了1%，和一个只有2块钱的穷人，财富增长了1000%。

你现在明白，

增速百分比是怎么一回事了吧？

新西兰目前GDP增速仅为2%，对应的是总量2059 亿美元的2%。

而柬埔寨增速高达7%，对应的是总量221.6 亿美元的7%。

提到经济，房哥看到那种灯火辉煌的大楼就觉得心疼。

柬埔寨用电多紧张啊，你们这么浪费。

如果你去柬埔寨投资，房哥觉得，你的大楼能不能亮起来，其实是个问题。

当地的人口结构如何？

宣传里的事实：

满大街都是年轻人很少看见老人。而一个国家发展的中坚力量就是年轻人，人口红利不容忽视。

柬埔寨人口的平均年龄27岁，30岁以下的年轻人占总人口70%。

房哥的解读：

受益于之前柬埔寨的政权，柬埔寨确实没有什么老人。人口结构说的也很没错。

在柬埔寨，有1500万人，该国大部分人口都不到30岁。

但是，农业人口占总人口的85%*。目前首都金边人口约150万*。

*数据来源：新华丝路，新华社旗下一带一路资讯平台。网页：https://www.imsilkroad.com/news/p/52857.html

你真的觉得，人均GDP只有1200美元，85%人口都是农民，会来买金边的高价房吗？

要知道，在宣传中 “自2012年以来， 金边房价从原来的1000美元/㎡， 上涨到如今的2000-3500美元/㎡”，你真的觉得普通的柬埔寨人买的起？

买不起房的人口，就不是好的接盘侠。

为啥目前新西兰只有奥克兰房价涨不动，别的地方还在涨？

因为当地的人口撑不起更贵的奥克兰房价，而奥克兰以外的房价能撑得住。

当地对海外投资房产如何？

宣传里的事实：

根据柬埔寨国家银行发布的2018年度报告，去年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资（FDI），达到1万4740亿柬币（约等于3.68亿美元）。自2014年至2018年，外国人对柬埔寨房地产的投资，已累积达到18.88亿美元。

柬埔寨土地是永久所有，可以自由买卖，带护照即可买房，不限购，但不能享受和柬埔寨人一样的低息贷款政策。

房哥的解读：

在2010年之前，柬埔寨不允许外国人持有本国地产，别说土地产权了，甚至地上产权都不能持有。10年5月，柬埔寨通过了《外国人持有产权法案》，外国人可以持有二楼及以上的物业（分契式产权）。

你以为这就结束了？

在柬埔寨，土地产权和房屋产权只能二择一。当地人购置排屋(连地)，只有土地产权没有建筑物产权。而外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。

你以为这就结束了？

在柬埔寨，房产拥有权有三种土地产权形式：硬产权、软产权、分契式产权。

外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年，而且还可续约50年。

你连新西兰的海外购房禁令都搞不定，

是梁静茹给你了勇气吗？

华人去那里安全吗？

宣传里的事实：

柬埔寨的投资环境对外商投资者很有吸引力。该国的外商投资法非常开放，并提供一系列的投资激励措施；结合其邻近泰国和越南生产基地以及靠近中国市场的优势，为外国投资者创造了完美的机会。

房哥的解读：

在新西兰生活的华人朋友觉得安全吗？

觉得不安全就对了，因为南岛的总领馆之前提示大家注意防抢防盗。

有人偷东西！

还有人打劫！

真的太可怕了！

而在柬埔寨的西哈努克，涉中国公民的主要是恶性刑事案件，暴力案件频发。

大家应该分得清盗抢和恶性刑事案件的差别吧？

上文里那位大量买入西港的老哥，希望你一切安好。

最后的总结：

如果你拿新西兰的房产和柬埔寨作对比，你会发现一个完善的房产体系的运作方式。

包括稳定的政治和商业环境，健全的产权登记和明确的所有权制度，透明的房产交易成本和交易环节，公开可查的历史数据等等。

希望能够有更多的人看到这篇文章。

毕竟，割韭菜的时候，韭菜并不开心。

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