【天维网原创 Elton】昨日新西兰央行一位分析师Jinny Leong发布咨询报告对货币宽松会加大贫富差异提出了异议，她认为研究表明各国情况不一，低利率有可能还减少了贫富差距。

货币宽松会加剧贫富不均这一观点的主要依据是低收入人群一般没有房产和股票等资产，货币宽松之下资金推升资产价格，这样就会造成贫富不均现象加剧。

这位研究人员的主要观点如下：

l  首次购房者可能因为房价上涨而支付了更多钱，但只是首付变多，每月的还款则因为利息下降变得更少，综合而言，可能多年的总支出未必会更多。

l  低利率会支持商业投资，从而让就业率得到提高，失业者变少，也让低收入者收入上升。

l  目前对新西兰来说，数据仍旧匮乏，所以不能得出简单的结论，需要进一步研究对不同社会阶层的影响。

对此观点，笔者不能认同，报告基本是在玩数字游戏，而且回避了2个主要问题，第一个是首次购房者租金支出问题，第二个是房地产或者其他类似资产天然带有的杠杆属性。

央行研究员的论点之一是首次购房者因为利息下降而减少了利息总支出从而节省费用，这个论点其实是回避了租金支出问题。取决于首付金额的比例，对于首次购房者来说，租金和利息支出在很多时候是接近的。那么低利息降低总支出的观点，在考虑到一个家庭必须要支出租金以后，或者直接认为首次购房者的利息支出实际就是对自己的租金就能发现，这个论点毫无意义，更高的房价意味着租金会上涨，也意味着总支出变大。首次购房者锁定了房贷支出实际只是相当于锁定了租金从而避免因涨房租对自己支出的侵蚀。

对于成熟市场的房地产投资，笔者向来是用债券投资体系来进行分析的，在笔者看来一个房产就是一张通胀补偿永续债券。

债券的特点，是给定一个固定的年收益作为分子，债券的价格作为分母，然后分子除以分母得出收益率，这个收益率最后会贴近市场利率，要让收益率变化，唯一的改变就是分母也就是债券的价格。房地产的金融价值的确定，可以通过通胀补偿永续债的方式来处理，从而得到相当有参考意义的估值体系，也就是房地产是一张通胀补偿永续债。举一个简化的例子，比如有个债券每年收入5元，如果这个债券没有期限而且安全性很高绝对会兑付，那么市场利率是5%的话，这个债券就是100元。如果市场利率变为2.5%，这个债券将会从100元变为200元， 5除200就是2.5%。

央行的货币宽松，让利息降低，那么作为债券，其表现必然是价格上涨的。房地产本质于此类似，2007年的时候，房贷的利率基本是8%，而到今天，房贷利率下降到只有2.5-3%，期间降幅高达70%，倒数效应，我们大致可以预期房屋价格涨幅会有200-300%。现实对应的是，奥克兰的房价从中位数40万涨到了中位数100万，涨幅大约250%。简单计算起见，我们假设所有中位数房屋首付是25%的，其租金和房贷利息部分可以对抵，那么从2008到2020年这么12年，中位数房屋价格从40万涨到了100万，平均账面获利是60万，投入只有期初的10万，总收益率是600%。

自住购房者对此可能没什么感觉，毕竟只能是自己用，也不能卖。但对于多个资产所有者来说，这就是一个典型的投资收益模型。显而易见，多个资产持有者，在降息之下所获甚丰，贫富差距在单套购房者和多套购房者之间就已经被拉大，更不用说无房者没有资产收益还需要面对租金上涨的压力从而可能进一步变贫穷了。

我们再来看看低收入者的工资变化情况，根据统计，新西兰最低工资从2008年到2018年一共上涨了47%。这个涨幅，无论是对比上述举例中的房价涨幅250%或者算上房贷后的对比首付投入的600%收益，都是相距甚远的。如果需要对比失业变成不失业，我们可以直接使用领取福利人群和收取最低工资人群来对比就能大致了解，低利率带来的商业增加对于无工作者或者最低收入者的影响是轻微的。所以央行研究员的第二论点也完全不成立。

最后一点所谓的数据，贫富差异研究很多时候仅仅是一个统计游戏，在对比人数相同的情况下，肯定是富人获益远远比穷人多的多。但如果你拿10万个穷人的最低工资增加去对比1个富人所获，则结论可能就不一样，玩这样的游戏仅仅是为了回避对政策最终产生K型社会的指则。