【天维网编译Stuff】2名研究人员，税务专家Terry Baucher和奥克兰大学退休政策与研究中心主任Susan St John撰写了一份工作报告，称需要一项新的税收来平衡拥有物业和没有物业的人之间的不平等，呼吁将公平回报征税法应用于住房，他们说这可能每年产生 10 亿纽币的税收.

住房成为剥削工具

他们表示，在低利率、贷款和免税收益的支持下，住房已成为新西兰财富积累的主要工具。

“住房被视为一种可交易的商品和财富的储藏，而不是一项人权或人类的基本需求。房地产业累积财富使拥有土地的人进行有意义的工作和对社会做出贡献的动力减弱，并且会把精力放在巩固他们已有的地位上。”

“住房正在扭曲我们的经济和社会结构。我认为住房正在吞噬我们的年轻人。这是一个可怕的问题。我们需要以一种我们一直在考虑的框架之外的方式改变税收设置。房地产价值超过 1 万亿，这使其他资产类别相形见绌。如果它被视为城里唯一的游戏，它就会成为城里唯一的游戏，正走向泡沫。”

现有方式都不合适？

这份报告认为，政府的资本利得税、土地税、印花税或财富税都不是解决问题的方法。

“人们普遍担心住房中不断扩大的贫富差距对社会具有破坏性，这让政府对此无所作为是站不住脚的。已有的工具，如明线测试、贷款价值比 (LVR) 以及诸如房东的不可税前扣除利息等的可能会有所帮助，但光靠它们是不够的。”

“资本利得税如果需要发挥效果，就需要被精确计算，这变成只能交易时候才征收。资本利得税实际对住房中累积的未征税资本收益没有任何影响，这些收益多年来一直被忽视，这对解决问题的作用也是有限的。”

对土地征收一个固定税率则可能会对那些在昂贵地区拥有便宜房屋的人产生不公平的影响。

应该推行新的税收——公平回报征税法

他们表示，使用公平回报法 (FER) 可以提供更好的结果。它基本就是视同收益率法，根据该方法，投资于房地产的资金被视为每年都能提供一定的收益率，无论该收益率是否已兑现。而且该税将适用于所有住宅物业。这种做法意味着为了未来的收益而持有空地和房屋不会那么有利可图。

Baucher 和 St John 表示，预估房产资金产生的回报应该至少与在银行的资金一样多。在这种方法下，净资产——房产价值减去房贷——被视为定期存款，设定一个收益率比如 2% 或 3%。然后将这个预设的收益添加到房屋所有者的应税总收入中，按其税率征税。

Baucher 表示，每位居民有 100 万纽币的免税额，这意味着只有最富有的前 20% 的业主/房东会被征税。比如年收入 150,000 纽币，自己名下有 200 万纽币的的房子而且没有房贷的人，如果按 1% 的回报率征收税款，也就是每年的应税收入会增加1万，那么每年将额外支付约 3300 纽币的税款，如果按 2%处理的话，则产生6600的税款。

FER 将使用官方 CV 估值，随着时间的推移在房产净值基础上计算其资本收益。

“FER 的费率本身也可以成为累进性的征税工具。例如，在 2020 年代初至中期的普遍情况下，它可能设定于 1% 至 3% 的范围。可以以 1% 到 2% 的比率引入，然后逐渐向上调整。通过明确住房投资中的预算回报，各种资源可能会从豪华自住住房和第二套住房中转移，把住房视为一种以交易获利的投资商品的氛围会收到打击，从而更好地利用现有资源。”

其他人的看法

PWC 税务合伙人 Geof Nightingale 表示，预设回报率提案的主要问题是人们不喜欢在没有盈利兑现的情况下纳税。他更喜欢征收资本利得税，因为它只在交易发生时应用。他说，人们会知道他们出售房产的目的是什么，并且会有现金流来支付税款。“至少你卖出房子那时有现金。在某些情况下，如果采用公平经济回报（FER）方法，您可能会在收入减去支出为负的年份支付被要求支付税金。”他说，具有适当豁免的资本利得税，例如 KiwiSaver 或家庭农场豁免，应该会被大多数新西兰人接受。而无论征收什么税，所产生的钱都应该用于为中等收入者减税。