【天维网综合报道】如何衡量一个地区的房地产市场水平？房价可能不是唯一的因素，当地市场是否脆弱，也正成为越来越多业内人士所参照的指标。

在新西兰出现创纪录的房地产价格上涨，和不断恶化的可负担性背景之下，新西兰CoreLogic今天发布了一项新的指数——房产脆弱性指数（Vulnerability Index）。

从经济学上来说，所谓某一个事物的“脆弱性”，一般是指当其暴露于各种风险之中，其能够应对风险的能力。同理，房产脆弱性越低，似乎说明其抵御风险的能力越差。当然，这并不是说房价一定会跌，毕竟影响房价的因素众多且极为复杂。

记者了解到，该指数旨在反映经济衰退或市场状况的变化，将如何影响不同地区的房地产市场。

公开资料显示，新西兰房产价格在去年上涨了27.8%，住房负担能力降至有记录以来的最差水平，这也导致政府和央行介入，并试图将房市放缓至“可持续水平”。

据悉，房地产脆弱性指数考虑了广泛的重要经济和住房指标，并根据它们对未来房地产市场表现的潜在影响分配权重，最终对一个地区的表现进行指示性评估。

值得一提的是，房地产脆弱性指数并不是房产价值的一种预测。

具体而言，指数包括六个类别，分别是住房负担能力数据（25%）、Centrix信用报告（20%）、投资者活动（15%）、供需再平衡情况（15%）、新西兰统计局公布的当地就业和经济数据（15%）和Trade Me房地产需求数据 (10%)。

CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示，该指数显示，北岛怀卡托的Otorohanga和南岛坎特伯雷的MacKenzie是新西兰两个房地产市场最脆弱的地区。而位于坎特伯雷的Waimakariri和Timaru，则是新西兰房产市场最不脆弱的地区。

在六个主要中心中，奥克兰最脆弱，基督城最不脆弱。

Goodall说：“影响房地产市场未来表现的因素有很多，而这些因素的相关性会因地区而异。结果显示，新西兰许多最脆弱的市场都是位于北岛中部的较小中心地区。南岛北部和坎特伯雷地区则并不那么脆弱。

“同样要注意的是，预期表现不佳的领域，可能不一定会出现价值下降。但相对而言，他们面临着最大的经济风险，这也会使部分‘脆弱’的地区更容易受到经济衰退的影响。”

CoreLogic新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，新西兰房地产市场一年多以来，一直处于显著上升阶段。

 “在2020年封锁之后，信心反弹、失业率下降、抵押贷款利率下降、存款要求放宽等多种因素显现，再加上政府的举措，这些都对房地产市场的强劲表现起到了推波助澜的作用。”他说。

“当然，没有什么可以永远保持上升，新西兰各地住房负担能力在本已捉襟见肘的状况下，过去一年出现了进一步恶化的情况。政府和央行已采取各种措施，试图遏制房价飙升。加上抵押贷款利率上升，这些肯定都会成为房价增长的强劲阻力。”