【天维网Elton报道】昨天发布的REINZ的最新月度报告显示连续2个月住宅价格出现下跌，这一波房产上升周期的峰值现在谁都看到了，趋势的顶点已经被确认。今天我们看一下住宅房产以外的工商业市场，这些市场实际同样面对建设不足，供应紧缺的问题，毕竟连房子都没法材料没人工建的话，就不用说其他形式的地产了。

需要更多的库存

持续不断的疫情，让供应链受到严重破坏，现在无论是批发商还是零售商都受够了价格不断变化上涨和到货期不断延后的影响。

另一方面，封城和疫情恐惧带来的服务消费不便，让服务开支转变为购物需求，从而让网上消费大增。这很容易理解，比如封城和对疫情的恐惧让外出就餐费用变少，节省了不少钱，那么去网上购物剁剁手是很自然的消费补偿。这增加了实物需求。电子商务的特点是品种很多，消费需求分散，当消费者从商场有限的选择变为习惯网上近乎无限选择时，就会造成商品品类分散，额外增加库存需求。

这种现象在全球上演，下图是世邦魏理仕提供的报告，显示美国和澳洲的库存占销售比例到2021年，库存量对比销量都极少，超市和网上渠道都没货。

继续经营下去的解决方式只有一个，就是囤货，开发商需要屯建材，连供应餐馆的批发商都需要屯大米。按以前的经验，批发商只需要准备大约6周的库存，而现在则需要准备3到6个月的库存。

工业地产租金大涨

供应和需求的变化，让工业仓储空间捉襟见肘，造成了工业地产（仓储用途）的极度紧张。截止到12月底，奥克兰的总工业空置率已经降到记录地点0.9%。而下图显示的奥克兰工商业库存净吸纳量则从2019年之前的的十年平均每年19万平米增加到2020年的接近29万平方米，2021年更是增加到35万平方米。

最后的结果，就是仓库价格不断上涨，下图显示的是奥克兰主要地区符合标准仓库的每平米租金变化：

预计明年将会有36万平米的新工业面积落成，这个已经创了记录了，但这些都已经几乎全部被租光了。而零售商比如Foodstuff, Warehouse, Brisco等仍旧在找更多的仓储空间，世邦魏理仕估计2022年租金价格仍旧会在2021年基础上，上涨约15纽币每平米，也就是10%，从150纽元上涨到165纽元，远远超过住宅租金的预期涨幅。

未来的变化

开发商现正在偏远的地方开建工业地产，但客户的期望则是可以在中心城区，这让多层工业厂房可能会逐步出现。Property for Industry首席执行官Simon Woodhams认为，奥克兰很像10年前的悉尼，内城会被重新利用，但工业地产和写字楼不同，很难在一个小地方高个10多20层，需要大量的土地。这需要市政府强力的规划和倾斜，毕竟住宅和工业都在争夺土地。