【天维网综合报道】今日，新西兰房地产研究机构CoreLogic发布双年度住房负担能力报告。其显示，房价飙升、抵押贷款利率上升和工资增长幅度较低等因素，都导致了新西兰住房负担能力的进一步恶化。

CoreLogic在全国范围内的四项可负担性指标中，除一项之外，其他所有指标均已恶化至有记录以来的最差水平。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson说：“房价不会持续上涨，工资也将趋于平缓。不过，这依然无法避免负担能力持续下滑。”

工资赶不上房价涨幅

具体而言，价值收入比在去年第四季度达到了8.8的历史新高。

这意味着，新西兰平均房产价值是家庭平均年收入的8.8倍，比上一个季度的8.3倍都要高出不少。

“这一数字屡屡创下新高，远高于5.9的长期平均水平。可负担性的急剧下降，也说明了最近房地产价值增长显著超过居民收入。

“自2020年3月疫情爆发以来，房产价值增长了38%，而家庭收入增长不到3%。”他说。

在新西兰主要中心中，陶朗加的房产最难以负担，其价值收入比高达11.9，创历史新高。

奥克兰的数值为10.1倍，紧随其后。但尼丁为9.1倍，汉密尔顿是8.6倍，惠灵顿是8.3倍，基督城较低，价值收入比为6.9倍。

CoreLogic数据显示，新西兰12个主要城市地区在这一指标上均创下新高。

存首付需要11.7年

报告显示，购房者存够首付需要的年数增长至11.7年，创历史新高，较第三季度末的11.1年大幅上升，远高于一年前的9.3年数值。

“从这一数据也可以看出，住房负担能力明显恶化。此前存够首付的平均年限是7.9年，这意味着，现在购房者需要比过去多花近四年的时间，才能存到首付。

”即使将今天的数字，与此前的周期性峰值进行比较，结果也十分令人担忧。2007年中期，该指标达到8.1年的高峰，在2016年末则达9.4年，相比而言目前数字依然非常之高。”他说。

具体而言，陶朗加购房者存够首付所需的时间最长，为15.8年。一年前，这一数字还是12.5年。

家庭收入一半用来还贷

报告显示，目前48%的家庭总收入需要偿还80%的抵押贷款。据悉，该数据是基于平均房产价值得出的，并以抵押贷款期限25年来进行计算。

这一数字，相比去年第三季度的42%和2020年第四季度的33%，都上升了不少。

“与37%的长期平均水平相比，最新数据清楚地表明，根据这一衡量标准，住房负担能力正迅速恶化。

“值得一提的是，这一数字仅略低于2007-2008年的峰值50%。”Davidson说。

奥克兰的数字更是创下纪录，高达55%，超过了2007-2008年的峰值54%。汉密尔顿为47%，但尼丁为49%，这两个地区的数值也创下历史新高。

租金负担能力创历史新低

新西兰的租金负担能力也在恶化。

现在，租金占家庭平均总收入的22%，再创历史新高。

然而，Davidson警告说，现实可能要比数据显示的，要糟糕得多。

“需注意的是，一些租房家庭的收入将远低于该衡量标准所依据的全国平均收入，这意味着，他们的住房负担能力实际上比数据显示的更差。

“归根结底，租户的负担能力取决于他们的工资增长速度，而工资增长速度最近相当低。就目前而言，很明显房东占了上风。”Davidson说。

主要中心地区的租金负担能力一直较为稳定，不过陶朗加依然有些吃力，当地家庭收入的30%需要用来支付租金。

房贷利率或急剧上升

Davidson说：“典型的抵押贷款利率只需再上升0.5-0.6%，负担能力就会进一步恶化到有记录以来的最差水平。

“随着官方现金利率进一步上升，今年房贷利率甚至可能在年中时就达到上述增速。

“房价上涨的幅度之大，已将负担能力推至创纪录的低点。”他说。

他表示，住房负担能力将是今年房地产市场挥之不去的掣肘。

“抵押贷款利率可能进一步上涨，更严格的贷款价值比限制规则和信贷法规变化，以及债务与收入比的潜在上限，都让贷款更难，也并不难预计到2022年销量和价值增长都将急剧放缓。”

然而，Davidson表示，除非出现就业数据的剧烈波动，房地产价值似乎不太可能出现大幅下跌，因此负担能力回归如常将是一个缓慢的过程，收入也需要时间来“赶上（catch up）”房价增速。