【天维网Elton报道】又到了政府发布新的房屋Capital Value (CV)的时候， 昨天上午，奥克兰新的CV已经在Auckland Council的网站上公布。

但到下午3点，新的CV又神秘消失了，当前网站上看到的CV都是2017-2018年的旧CV。本次新的CV原定是2020年发布，但因为Covid的影响，已经推后了一年到2021年发布，现在已经是2022年初。

CV的作用

CV的设计初衷并不是用来对房价的市场价值进行估算的， City Council进行CV估价的目的，理论上只有一个，为了计算地税。 但实际状况，CV对房产的估值是有影响的。一部分影响会体现在买卖双方的心理因素上，因为这是一个政府部门公布的房价估值，很容易就会成为估值或者交流的基准，从而在很多时候，说起来就是价格比CV高多少或者低多少多少，很多售房广告上也会顺带出现CV数值。 

关键的影响

另一个关键是，CV是否会对银行对房产贷款时候的估值产生牵引，答案是会的。在银行可以接受的估值方式中，CV是其中的一种，另外的是CoreLogic等市场估值机构提供的电子估值，还有独立估价师出具的报告和买卖双方的交易价格。 到底选择哪一种，银行在不同的时间点，是有不同的偏向的。

CV每隔3年会出一次，因此在CV出台的当年，对估值的牵引将最为强烈。

CV信息因为免费易得并且有一定权威，事实上所有的估价都需要对比一下CV，如果差别过大，将会引起一定的疑问探查估价差异的原因。对于房价的涨落，涉及多种变量，期核心的变量是边际购买力，边际购买力的80%是由银行贷款金额决定的。 基本上银行贷款决定了总购买力的多少，因此CV可以成为牵制房价的重要力量。

而随着CV公布的时间逐步过去，房屋的市场价值将随着租金变化和市场利率的变化出现较大的变动，那么上一次的CV数值就会被抛弃，购房者和卖房者开始转为说房屋价值比CV高多少或者低多少。

本次CV比预想的要低？

虽然现在CV数值已经不可查，但根据昨天查询到的数字来看，很可能会比市场预期的来的低。根据笔者调查的一些信息和昨天查询指标房屋最新CV价值来看，不少地方会比Homes或者Trademe之类的估值网站提供的数字出现大约15%-25%的偏差。这么大的差异，在历史上是不多见的。

如果最终公布的CV数值真的是如此的话，就会对市场产生相当的牵制作用，可以想象，银行会有更多的理由拒绝所要求的贷款金额（这是银行最近在做的）。当前的房产市场走向，没有疑问是在下行，会下行多久和下行多少都是未知的，但“预期”是需要现在就入价交易的。 此时低估值CV的出现，是在这个敏感的转换关口递了一把刀。

消费和商业信心跌入低谷

ANZ上周公布了的商业和消费者信心指数，2者均陷入低谷。一方面是因为Omicron正在经历高峰期，染病导致的隔离数量如火箭般上行，导致商业活动和消费受到严重的压制。 另一方面，本次政府没有提供类似过去上2次那样简单易得的补助会影响消费，最后，加息的影响也在逐步加大。

如果说抑制通胀的前提是商业和消费需要先得到抑制，那么现在出现的局面将是非输入性通胀受到压制的必须前提，只是这样的局面还需要持续相当时间，才会看到结果。 

商业信心和消费信心也需要分开来观察，消费受压毫无疑问会减少通胀压力，商业信心下降会减少投资项目也减少通胀压力。但商业信心的过快受挫则可能会对后续供应链造成影响，减少商品或者服务的供应，导致供求矛盾进一步加剧。未来的日子，全球都在迈向滞涨，新西兰能否置身事外，就看融入的是哪一个经济圈。