本期，财哥和大家聊聊房市。

业内人士称，自去年年底以来，全国房价便一直处于不断下跌的状态。

财哥认为，政府发布的数据还是具有相当的权威性的。

今天，新西兰房地产协会（REINZ）发布了其月度房产研究报告。报告显示，利率上升与民众对经济的担忧给房市带来了极大的不确定性。

不仅如此，报告中还提到，截至11月份，全国房价已经下跌超过12%。而奥克兰房价已经下跌超过18%！

未来房价究竟会怎样？  

担忧经济环境的买家

数据显示，自2011年11月至2022年11月期间，新西兰全国住宅销售量由8644套降低到5525套，同比下降了36.1%。如果除去奥克兰，这一数字则为31.7%。

不过，与10月份相比，11月份全国住宅销售量增长了5.6%。

报告显示，年度住宅销售量降幅最多的几个大区分别为Gisborne、奥克兰、Manwatu/Whanganui、和惠灵顿大区。

Gisborne的年度住宅销售量由64套下降至34套，降幅为45.2%。奥克兰则由3182套下降至1797套，达到43.5%的降幅。

除此之外，Manwatu/Whanganui的年度住宅销售量由414套降至252套降幅为39.1%。而惠灵顿降幅则为36.2%，从870套下降至555套。

REINZ首席执行官Jen Baird评论道：“根据我们的观察，买家们最关心的是高利率、购房款来源、购买渠道以及价格。他们除了对目前国内和全球经济衰退、地缘政治的不确定性有所担忧外，同时还对新西兰央行不断加息的行为有所顾虑。“

她继续说道：“央行预测通胀率将进一步上升，这对房市产生了直接性影响，且导致许多买家更加‘犹豫不决’。”

REINZ的数据显示，11月全国共计产生了5525套住宅房产交易。

奥克兰房价跌超18%！

如上图所示，11月的全国房价中位数为81万纽币。而房价中位数仍呈现下跌状态，跌幅达12.4%。

其中，奥克兰的房价中位数跌至1065000纽币，跌幅达到18.1%，是全国各大区中跌幅最高的。

怀卡托大区的房价中位数则跌至789000纽币，跌幅为7.4%。

惠灵顿、奥塔哥和坎特伯雷的房价中位数则分别下跌到795000、685000和668000纽币。跌幅分别为17.4%、6.2%和3.2%。

官方房价指数也在不断下跌！

报告显示，REINZ的房价指数（House Price Index，HPI）是一项衡量全国住宅价值变化的指数。

REINZ方面表示，从2021年11月至今年11月，全国年度HPI同比下跌了13.7%。而如果除去奥克兰，这一数字则为10.2%。

Baird说：“惠灵顿大区11月的房价下跌幅度再次取得“榜首”，该大区的年度HPI指数下降了19.5%。而与全国所有其他大区相比，该大区的HPI指数已经连续12个月排名垫底。不过，该大区的HPI指数在过去三个月的走势的排名为第6名，这表明该大区的房价跌幅变得越来越小。“

报告显示，截至11月，所有大区的上市出售的房产总数均有所下降。全国上市出售的房产总数为10185套。这一数字相比去年同期而言下降了26%。而如果不将奥克兰大区计算在内，那么降幅则为16.1%。

华人“热捧区”房价均下跌！

1.奥克兰大区

如上图所示，奥克兰大区的房价中位数于2021年11月曾达到130万纽币的高价。而截至今年11月份，该数字降至1065000纽币。降幅达到了18.1%。

报告显示，自2017年至2021年，奥克兰大区的房价中位数总体呈现上升状态。而从2021年年底至今，该大区的房价中位数则一直呈下跌状态。

过去5年里，奥克兰大区的住宅房产成交量平均保持在2000套至3000套之间。

2017年至2019年，奥克大区的HPI指数基本处于平稳状态。而在2019年至2021年，该指数开始不断上升。直到2021年年底至今，该指数开始回落。

2.怀卡托大区

下图显示了截至今年11月为止，怀卡托大区的房价中位数为789000纽币，这一数字比去年同期下降了7.4%。

而截至今年11月，汉密尔顿的房价中位数则为790000纽币，该地区的房价中位数相比去年同期而言下跌了10.3%

在过去五年里，怀卡托大区的住宅房产销售量曾经历过“滑铁卢”式的下跌。不过，如上图所示，该大区的房产销售量基本处于700左右。

怀卡托大区的HPI指数最高曾达到将近5000点。该大区的HPI指数在2017年至2021年期间一直处于上升状态。

显而易见的是，该大区的HPI指数也像其他大区的HPI指数一样，在2021年年底时开始出现下跌状态。

3.惠灵顿大区

房价中位数跌幅仅次于奥克兰大区的便是惠灵顿大区。报告显示，截至今年11月，惠灵顿大区的房价中位数为795000纽币。这一数字与去年同期相比整整下跌了17.4%。

惠灵顿大区的房价中位数由2017年的55万纽币涨至2021年的100万纽币。随后该价格便开始不断下跌，直至今年11月的795000纽币。

该大区的HPI指数也与其房价中位数“大同小异”。在5年前开始不断上涨至去年11月份后开始下跌。

4.坎特伯雷大区

坎伯特雷大区是几个房价中位数跌幅较低区域的其中之一。截至今年11月，其房价中位数为668000纽币。这一数字与去年同期相比仅下降了3.2%。

在过去5年中，坎伯特雷大区的房价中位数基本一直呈上升状态。

如上图所示，坎伯特雷大区的HPI指数由2017年的2500几乎升至2021年的4000。自2021年下半年至2022年11月，该指数呈缓慢下跌状态。

5.奥塔哥大区

截至今年11月，但尼丁的房价中位数为60万纽币。而整个奥塔哥大区的房价中位数为685000纽币，相比去年而言，这一数字下跌了6.2%。

奥塔哥大区的房价中位数则由40万纽币升至近70万纽币后又下跌至685000纽币。

Kiwibank：房价将下跌21%！

REINZ发布这份报告后，Kiwibank也”紧随其后“发布了一份房产研究报告。

Kiwibank预计，房价将在2023年第一季度时继续下跌15%。如果其预测准确，那么相比房价高峰时，2023年第一季度时的房价跌幅将会达到21%。

Kiwibank认为，今年新西兰央行发布的信贷条件不断收缩，导致民众的购房需求明显下降。而民众购房需求不足进而使房产销售量更加疲软。

报告还显示，今年新西兰的劳动力市场依然非常紧张，因此失业率较低。而这对“房贷族”们还贷或收租都有利，因为民众“手里有钱”，不容易出现还不起贷款或无法按时交租的情况。

可靠数据显示，大约20%和50%的“房贷族”将分别在2023年之前和2023年时不得不“承受”6%-7%的房贷利率。

这是因为许多“房贷族”之前的固定还款期限还未到期，而他们目前还贷所使用的还是之前2%-2.5%的房贷利率。

对于房价不断下跌，你有何看法？

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