【天维网综合报道】新西兰房产估价机构CoreLogic NZ今天发布了其2023年第一季度的Pain & Gain报告。

该报告分析了上一季度转售的房屋，并将最近的售价与房屋之前的售价进行了比较，以确定该房产是以毛利（Gain）还是毛损（Pain）的状态被转售的。

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这次报告的要点包括：

- 2023年第一季度有6.1%的房产转售出现了毛损，高于2022年第四季度的4.0%。

- 转售损失的中位数为-60,000纽币，高于去年年底的-45,000纽币。

- 亏损转售的持有期为1.8年，比2022年第四季度的1.6年略久。这意味着最近的亏损转售房产往往是在2021年上半年左右购买的，当时市场非常强劲，与现在不同。

- 93.9%的房屋转售获利中位数仍然很高，为305,000纽币，但已经比2021年第四季度的440,000纽币峰值有所下降。

- 超过四分之一（28%）的公寓在转售中出现了毛损，这是十年来最高的。虽然房屋出现毛损的情况仍相对较少，但比例正在上升（现在为5.1%）。

- 奥克兰是主要城市中转售亏损比例最高的。

- 2023年第一季度，自住业主（5.8%）和投资业主（7.4%）的转售亏损比例均有增加。

房产转售亏损创七年来新高

新西兰房价的持续下跌，造成了自2016年以来最高比例的房产转售毛损。

今天公布的最新一期CoreLogic NZ Pain & Gain报告显示，2023年前三个月，6.1%的房产转售价格低于上一次交易，但高于去年最后三个月的4%。

虽然93.9%的转售房产的中位利润仍然很高，为30.5万纽币，但也比2021年第四季度的44万纽币的峰值有所降低。转售亏损中位数为-6万纽币，高于去年年底的-4.5万纽币。

CoreLogic首席房产经济学家Kelvin Davidson说，虽然亏损转售数量仍然很低，但转售表现出的疲软趋势在不同的业主分类、物业类型和地理位置方面都很明显。

“重要的是，要记住持有期在左右任何转售的利润或亏损中都起着关键作用。即使在市场下滑的情况下，持有房产数年的业主在转售时仍会获得较大的收益。”Davidson说。

“自住者一般也不会从中赚取现金暴利，因为资产净值通常会被回收用于购买下一套房产。”

持有期

在截至2023年3月的前三个月里，以毛利转售的房产的中位持有期为8.3年，与上一季度持平，并与长期平均水平一致。而亏损转售的持有期则为1.8年，比2022年第四季度的1.6年略有增加。但按照历史标准，这一数字仍然很低。

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“这意味着最近亏损转售房产往往是在2021年上半年左右购买的，当时市场非常强劲，与现在看起来不同。”他说。

“可以想象，许多这些转售者原本打算长期持有，但由于个人或财务状况的变化，例如利率上升的影响，而不得不出售。”

出现转售亏损较多的地区

目前主要中心城市附近的房价趋势都反映在了报告的数字中。

基督城房价最具弹性，其亏损转售的比例最低，为2.7%（高于上季度的1.7%）。而目前转售亏损比例最高的是奥克兰，其13.2%的转售价格低于此前的购买价格。这比第四季度的6.9%有所上升，是主要中心城市中季度变化最大的。

汉密尔顿的转售亏损比例次之，为8.1%，其次是惠灵顿（6.3%）、但尼丁（5.3%）和陶朗加（5.0%）。

按房产类型划分的损益

Pain & Gain数据的转折在公寓市场上尤为明显。

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2023年第一季度，超过28%的转售房产出现了毛损，这是自2012年第四季度（29.5%）以来的最高值，比2021年中期的约5%有所上升。

Davidson对这一趋势并不感到震惊，因为过去公寓亏损转售的比例要高得多，而且销售数量仍然相对较低，本季度只有78宗交易。

房屋亏损转售的情况仍比较少见，但Davidson说这也是一个转折点。

“2022年第一季度，只有0.5%的房屋转售出现毛损，现在这一数字已经上升到5.1%。这是自2016年中期以来的最高值，这意味着相对较少的房屋转售者获得了毛利，这种情况已经持续了大约七年。”

就利润和损失的规模而言，2023年第一季度，全国房屋的中位数收益为30.2万纽币，而中位数亏损为5万纽币。对于公寓，收益和亏损分别为14.75万纽币和6.75万纽币。

按业主类型划分的损益

2023年第一季度，自住业主和投资业主的亏损转售都有所增加。自住者有5.8%的转售出现了毛损，高于第四季度的3.4%，而投资者有7.4%出现毛损，高于上季度的4.7%。

Davidson表示，尽管这些数字是自2015-16年以来的最高水平，但还没有任何重大迹象表明自住者或投资者已经陷入恐慌。

“长期房东通常会有较小的抵押贷款，并且随着时间的推移，租金也会增加，这给他们现有的投资组合提供了一定程度的保护。尽管值得注意的是，他们的购买活动最近也受到了限制。对于自住业主来说，持续的高就业水平起到了一定缓冲作用，意味着他们也不会被迫出售。然而，围绕现金利率前景的日益不确定性可能会影响这些数字。”他指出。

未来房价预期

展望未来，Davidson说，由于房价可能会在几年内维持在低于以前峰值的水平，转售本身的表现也很可能会进一步疲软，未来可能会有更多毛损（Pain）和更少的毛利（Gain）。

“如果新西兰央行再度加息，现金利率上限日益增长的不确定性也可能在未来几个月影响这些数据。然而，迄今为止很少出现普遍的抵押贷款偿还问题或‘压力销售’的迹象，因此不太可能出现2000-01年和全球金融危机后的Pain & Gain结果。”