【天维网综合报道】根据CoreLogic NZ今天（5月17日）发布的最新调查，抵押贷款投资者正遭受住宅市场逆风环境的打击。该机构首席房产经济学家认为，目前仍为“买方市场”，并对房产市场进行了分析。

调查显示，低收益率、高抵押贷款利率、高首付和利息抵扣政策的变化正在阻碍按揭购房的多套房产所有者进入市场。据悉，在今年4月份，按揭MPO（Multiple Property Owner，多套房产所有者，以下简称“MPO”）的购房比例降至19.9%，创历史新低。

对此，CoreLogic NZ的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，该比例数值比去年9月份录得20.0%的记录还要略低一些。

他说：“按揭MPO的市场比例仍高于现金MPO，但是和过去相比，按揭MPO的市场比例相对较低，而现金MPO和首次购房者（下称“FHB”）所占的市场比例则相对较高。”

Davidson认为，目前的市场环境对于按揭房产来说较为艰难，主要是因为租金收益率低，按揭利率高，以及利息抵税政策的取消。

他还表示，40%的首付要求也是一个障碍。但从6月1日开始，该要求或放宽至35%，这可能会起到一定的缓解作用。

各类房产买家所占市场比例 图片来源：CoreLogic NZ

“我们并没有看到现有的MPO有任何较大的抛售行为，但现在的情况也很难让他们进行新的投资或增持现有的投资组合。”他补充说。

成交量和挂牌量都较低

根据调查，4月份的房产销量仍然很低，买家的行动“依然迟缓”。而且，每周挂牌的新房源数量也一直低迷，但很少有卖家认为自己处于被迫抛售房产的境地。。

Davidson认为，当前环境下，房产市场仍然是一个“买方市场”。

据CoreLogic NZ分析，尽管全国的房产总库存处于多年高位，但有初步迹象表明，近期库存水平已略有下降，其中奥克兰就是一个例子。

Davidson说：“房产总存量继续下降。尽管成交量很低，但是正在渐渐超过新挂牌的房源数量，即使这个势头较微弱。”

“从季节性常态看，冬季是房产市场的低迷期，而春季则是地产市场的关键期。 尽管还没有完全结束，但这种低迷似乎快要结束了。但同样值得注意的是，这种状况似乎也不太可能立即回转。”

另外，对于5月份的房地产市场，CoreLogic NZ总结了以下几点：

· 住宅房产总价值约为1.57万亿纽币。

· 截至2023年4月的12个月里，成交量同比去年下降了30.5%。

· 截至2023年5月7日的四周里，新挂牌房源6778套，较去年同期下降了23%。

· 市场上的总挂牌量开始下降，但仍比五年内平均水平高出15%。

· 房产平均价格在过去的三个月里下跌2.6%，在过去的一年里下跌了10.3%。

截至2023年4月的12个月内房屋平均价格变化 图片来源：CoreLogic NZ

· 高端市场（处于高位的25%）上平均价格下跌13.1%，而低端市场（处于低位的25%）上的平均价格跌幅相对较小，为8.5%。

· 惠灵顿的房产市场是主要中心城市中最为低迷的，其平均房价与历史峰值相比低了20.8%，而基督城仅比峰值低了6.2%。

主要中心地区的房产价格 图片来源：CoreLogic NZ

· 按揭投资者的市场比例在4月份跌至19.9%的历史水平，而现金投资者（16.1%）和FHB（25.0%）则处于历史最高水平。

· 与去年同期相比，房屋租赁价格上涨较慢。在过去12个月里，全国的房屋租赁价格上涨了3%~4%，而主要中心地区的租赁价格增长有高有低。

· 在主要中心地区，Tauranga的年度租赁价格变化最大（9.0%），且租赁价格也最高（614纽币/周）。

一年内房屋租赁价格变化 图片来源：CoreLogic NZ

· 自2021年3月以来，全国的租金总收益率首次达到了3%，这主要归因于房产价格的持续下跌。不过，按照过去的标准来看，这仍然相对较低，且低于其它一些资产类别（如定期存款）的投资回报率。

2009年4月至2023年4月，全国租金总收益率趋势图 图片来源：CoreLogic NZ

（注：本文仅供参考，不构成任何投资建议。）