【天维网综合报道】根据新西兰央行（RBNZ）此前提供的数据，新西兰房价现阶段是“可持续的”（sustainable）状态，但为什么不是“负担得起”（affordable）的呢？

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson给出的答案是，二者为两个不同的概念。

Artwork / Beth Walsh

对于房主们来说，关于这两个概念的区别着实令人困惑。央行在7月份的货币政策声明中提到，最近由于房价下跌，价格已经回到了“更可持续的水平”。

然而，CoreLogic的可负担性衡量标准（即典型债务偿还额占平均家庭收入的百分比）仍高于50%，非常接近历史最高水平，这是自2021年年中以来房贷利率上调的结果。

两者之间的区别在于，可持续的房价与新西兰住房市场的金融稳定性有关；而住房可负担性，顾名思义，是指购房时房主能够负担得起的价格。

2021年11月，新西兰房价中位数从2020年5月新冠疫情后的低点62万纽币上涨49%，达到92.5万纽币的峰值。

央行指出，新西兰的房价“在过去12个月中变得更加不可持续”。

由于家庭为了购买房产不得不相对于他们的收入借更多的债务，一旦利率恢复正常，家庭收入可能会面临压力。

央行的报告指出，可持续的房价并不一定“意味着房价是人们能负担得起的”。

过去十年房价增长情况

“从经济角度看，住房市场可以是可持续的，但仍会产生被视为不可取的社会结果。例如，随着需求的增加，受限的土地供应会对房价造成长期的上涨压力。这反过来又可能导致房价始终处在历史高位。由于土地限制持续存在，这种高房价确实是可持续的，但同时对许多新西兰人来说，价格却变得越来越不可负担。”

该报告将可持续房价定义为“根据供需前景，房价在未来若干年内将达到的水平”；而可负担房价则意味着“合适而体面的住房不应超过劳动者收入的合理比例（例如收入的30%），无论是租住，还是以支付手段购买此类住房”。

Davidson认为，“可持续”与“可负担”之间的主要区别在于，“可持续”可以根据当前的房贷利率与租金收益等来证明是合理的。

“但这并不意味着普通人一定能够负担得起，考虑到现行条件，包括贷款价值比（LVR）规定和还贷能力测试。从二元论的意义上说，住房要么是负担得起的，要么是负担不起的，这是非常容易判断的。但实际上这是一个连续性的问题，需要跨地域和时间来进行评估。对于一个人来说‘负担得起’的住房可能对另一个人来说则无法负担。”

“可负担性”是通过比较购房成本和潜在购房者的收入水平来确定的。影响可负担性的主要因素包括收入水平、房贷利率、存款金额和住房供应水平。尽管房价有所下降，但过去一年里利率却大幅提升。”

过去十年OCR的变化

Davidson表示，由于利率不太可能在短期内下降，住房负担能力仍然较为吃紧。

他补充说，央行最早可在明年3月引入债务收入比限制，这可能会对下一轮房产市场周期的上涨起到抑制作用。

ANZ的经济学家上个月早些时候撰文写道，新西兰央行在7月12日将官方现金利率（OCR）维持在5.5%不变时，关于房价可持续性的评论“有点含糊不清”。

“随着实际房价根据收入增长调整回2019年的水平，这一说法似乎与当时激烈的争论有些不一致。但是‘可持续’的含义有点模糊，提供了一些回旋余地。”文章写道。

这也是新西兰央行在2021年首次要求政府在货币政策决策中“评估货币政策对政府支持更可持续房价政策的影响”时，所面临的问题。