分析· 奥克兰投资房资本收益仍可观 应如何投资？

　　在一般情况下，大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里，奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观，和租金的现金流cashflow相比，资产增值capitcal gains更显可观。比如说，奥克兰的New Windsor区，房价在过去

　　在一般情况下，大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里，奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观，和租金的现金流cashflow相比，资产增值capitcal gains更显可观。比如说，奥克兰的New Windsor区，房价在过去12个月涨幅为22.2%，如果你一年前按均价$503,846购买一套房产，那么一年的增值利润可达$111,854——在这种市场下，更多的投资人会看淡现金流，看重资本增值，认为平时贴点租金进去是值得的，反正卖的时候可以一并收回来。

　　问题是，这样的所谓“负扣税”或“负收入”（negative gearing）的操作并不是在任何市场下都能玩得转。如果市场掉头向下，如果投资人收入出现问题，如果利率迅速上涨，如果租客没照看好房子，都会成为套现时的风险。那么，在现在的市场下，还是否适合“负现金流”操作呢？让我们分析一些案例，然后听听专家怎么说吧——

　　过去一年奥克兰增值最快的区

　　奥克兰过去12个月增值最快的是不起眼的小区New Windsor，增值22.2%位列奥克兰第一。New Windsor基本被Blockhouse Bay、Mt Roskill和Mt Albert包围在中间，这里是60年代开发出来的小区，也有少量上世纪初的老房子。受到奥克兰市政建设的带动，The Waterview Connection将把奥克兰CBD到机场的时间缩短15分钟，New Windsor今后的交通会更加便利。政府数据显示这里的3房中价位租金为$450。

　　Barfoot and Thompson Blockhouse Bay门店的Gary Barzilay说，该区目前古典式样房接近80万，1960年代的房产为60万起。

　　“一般而言New Windsor的房产换手率并不高，大部分人买了都是自住的。这也许是为何涨幅很高的原因——老的一代开始迁出，新的一代开始入住。”

　　他说，New Windsor接近高速公路延伸段的一块，价值受到了公路项目的影响，“对投资人来说却是值得买入的，我相信这些地段未来几年会成长。”


　　“负现金流”操作：你现金够吗？

　　房产咨询服务公司NZ Wealth Mentors负责人Trevor Moore说，“负收入”操作在两种情况是可以的：一是你已经有了资产并需要建立更多，二是用来平衡其他的正现金流的房产。

　　他说，一般投资房都可分为负收入和正收入投资法。负收入（negative gearing）是指租金收入不抵贷款利息和其他成本的投资法，主要是获取税务利益和未来资本升值。正收入（positive gearing）当然是指用租金养房的投资法。

　　他说，“负收入”操作一般不作为投资人开始时的起步操作，否则“只要一两栋”就会撞到南墙。

　　“七、八年前上一轮房产上涨期，这种操作很流行，人们先把房子买进，并期待在自己能够支撑的时间里，房产从负现金流转为正现金流。对于专业投资人，这是一个策略，但你必须有足够的现金作为后盾。”他说，“不好的一面是有些能力不够的也跟风操作，忘了应该把投资方看成和普通生意一样需要现金，导致了在2007到2009年期间，一些人发现他们负担不起投资房了，只得折价卖掉。”

　　Property Apprentice的注册投资顾问Debbie Roberts也认为，“在增加投资房数量时，要匹配好现金流和资本增值的关系，你需要有所平衡，因为你的借贷能力总是要么受到现金限制，要么受到资产限制……而且也要为突然出现的情况做准备，比如工作变动，同时作为投资的意义所在，税务和资产保护的功能应同步实现。”

　　Trevor Moore说，“负现金流”操作经常被现金充裕的专业投资人使用，当他们套现出很多现金时，要么用于还贷，要么用于购买更昂贵的房产，作为资产储备，这样在增值的市场中会获益更多。同时，在投资的房产中，以现金流为目的的，以资产和增值为目的的各司其职，十分清楚。

　　Trevor Moore认为，奥克兰现在的资本增值情况其实分布不均匀，有些区一直涨，也有的区没有多少变化。


　　只盯着“收益率”会有些死板

　　基督城贷款经纪公司Kiwi Mortgage Market的总裁Mark Uden自己也是投资人，他认为，有的投资人平时只关注投资回报率一个数字，未免有些死板，也过于简单化。而且，他个人支持“负收入”的操作，“试想一下一个投资房，如果你选择得好的话，应该是10年时间价值翻番，这个利润是很丰厚的，和每周你贴进去的100元租金相比，最后的收益会多很多倍。所以记住，只要坚持足够久，负现金流投资方迟早会变成正的。”

　　事情永远要分两面看，他认为，有的投资客只看中现金流不看增值，只购买高租金回报的房产，也是有风险的，“既然你全部依靠租金，租金忽然中断对你的风险也会更高。我看到过很多这种案例，购买了很便宜的房产，现金流为正，但租客损坏或者根本不付租金，或者干脆不打招呼就走，都是很糟糕的情况。”

　　那么在负收入和正收入操作之间，究竟应该如何选择呢？Mark Uden认为，“要根据个人的情况而定。如果你负担不起，那么你没有办法选择负收入操作，唯一的选择就是买便宜的房产，用正收入操作；但如果一个客户现金流较为充裕，而且房市处于比较正常的阶段，那么会建议他们购买好区的较贵的房产，虽然一时半会要贴租金是负收入，但总得来说收益会更高。”

　　Mark Uden以基督城房市为例做进一步的解释说，震后基督城因为缺房导致租金抬高，也吸引了一些没有经验的投资人，购买房产进行正收入操作，“但今天能够给你正现金流的房产，不一定三四年之后还会，因为新西兰利率处于历史最低点，基督城房租又处于历史最高点，三四年后，重建的大量房产开始入市，租金会因为供应放量而下滑，而利率也会从明天开始抬升，这会使一些正现金流房产变成负现金流房产。”

　　他说，最近一个基督城的客户找上门，“我按照利率升高、租金下滑来为他估计三到五年内的情况，原先他以为他现在可以投资一套正现金流房产，但计算了之后我告诉他估计每年他要贴$15,000，结果他告诉我他其实没有办法来负担。”

　　“所以”，Mark Uden表示，“作为负现金流操作，何时入市是最重要的。”

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