分析· 奥克兰投资房资本收益仍可观 应如何投资？

　　在一般情况下，大部分房产投资人都是紧盯回报率。但在过去一年里，奥克兰和基督城的房价涨幅十分可观，和租金的现金流cashflow相比，资产增值capitcal gains更显可观。比如说，奥克兰的New Windsor区，房价在过去

　　案例一：用“负收入”操作开启投资之门

　　72岁的新西兰人Ron Goodwin在40多岁之后才开始投资房产，如今他在奥克兰和怀卡托地区拥有35套房产。1980年代他首次在奥克兰Hillsborough区购房，花费4.1万元，27年后，这块足够重建5栋房产的物业价值130万元。

　　Ron Goodwin说，“在奥克兰这种地方，如果你不从‘负收入’开始起步，那么就很难当上房东，我开始阶段的很多房产都是负收入操作，当然风险在刚开始时总是比较大的。”他一般购买投资房产距离都不是很远，这样照料起来更方便。

　　随着投资房产的增加，他开始注意采取一些策略，比如有些房产是无负债的，而有些是负收入操作的。那些无负债的房产是作为资金储备应急的。“我认为全额支付贷款是愚蠢的做法，应该让这些债务达到平衡状态，我现在大约30%的房产是无负债的。”

　　他的经验是：在奥克兰要想找一个质量好（可吸引好的租客）、现金流为正的投资房已经很难了，除非你愿意买在南区Otara、Clendon等地，但那不是他的选择。“我只在我熟悉的地方找房。”


　　案例二：用“负收入”操作却交了学费

　　27岁的Kyron Gosse在2011年购买下了他祖母位于Paihia的房产，这也是他购买的首套投资房产，出租后现金流仍为负，他努力了两年好不容易让其基本持平了，但情况很纠结，他希望脱手。

　　“我真的不知道我该怎么做，因为这是我买的第一栋房子，我天真地认为所有的房产都会增值。”

　　他试图卖掉这栋3房的房子，但在当地不好卖。现在他准备再卖一次。

　　Northland地区的大部分城镇，现在都还不到2007年高峰时的房价，为了维持这栋房产，Gosse锁定了仅支付利息的贷款，但听说利率将进入上涨周期，这让他有了出手的压力。

　　现在他想，等卖掉这栋房产之后，再也不会在奥克兰之外买房了。“我不会再犯这个错误。”

　　他的经验是：每个投资人都有自己的策略，负现金流操作对于其他人也许有用，但对于薪水收入不高、也没有很多资产的年轻人来说风险还是挺高的，因此他宁可稳扎稳打，等到有一天他的现金流充沛了再考虑负收入操作也不迟。

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