分析·奥克兰房价5年涨幅超五成 今年增速将放缓

过去5年，奥克兰的房价上涨了52%，2014年会不会持续这样强劲的涨势？房地产人士Alistair Helm分析，像过去两年15%到20%的房价年增速是不可持续的，年增长幅度在10%或更低的水平则比较可能，他强调，房价还是会上涨的。

　　天维网1月8日报道，援引interest消息 过去5年，奥克兰的房价上涨了52%，2014年会不会持续这样强劲的涨势？房地产分析人士Alistair Helm日前分析，房价的增速有望在今年放缓。

　　根据新西兰房地产协会（REINZ）通过分层统计得到的结果，2008年11月奥克兰房价中位数是435,700纽币。到2013年11月，这个数字已经上涨到664,100纽币。5年间，房价中位数上涨了228,400纽币，高于这期间奥克兰平均年收入。

　　对房地产市场峰顶和波谷的判断，永远都只是事后诸葛亮。现在看来，在2008年11月入市买房确实是明智之举，尽管当时不少人都说房价仍有下滑的风险。

未来走势

　　对房价未来走势的预测，通常需要根据过往的走势。虽然这未必非常准确、科学，但根据REINZ过去30年的数据分析，还是可以看出一些端倪。

　　Helm认为，如果将不同时期的价格进行比较，就必须考虑到通胀的因素。根据央行的通胀计算器，再对奥克兰的房价中位数进行通胀因素调整，下图可以看出过去6年房价走势的另一个面貌。

　　经过通胀调整后，52%的房价涨幅实际变成了37.8%。当然，在5年时间里，这仍然是非常明显的涨幅。事实上，主要的上涨集中发生在过去2年。在此之前，经过通胀调整的房价几乎没有上涨。

　　奥克兰房价的上涨，是从2011年10月开始的，距今26个月。从那时候到现在，奥克兰房价经过通胀调整后的涨幅超过29%。

　　奥克兰房价的上一次“小阳春”，发生在2002年。在之后约5年的时间里，房价上涨了近70%，直到全球金融危机爆发才告一段落。

　　在上一波高潮中，从2001年12月到2004年1月的26个月间，房价上涨幅度为27.2%。通过这样的比较，我们可以看到，这次房价上涨的幅度甚至超过了上一次高峰。

　　现在的问题是，在经历了26个月的上涨之后，房价在未来三年会不会继续疯涨？

　　Helm说，这个问题很难做出判断。在他看来，2003/04年间推动房价上涨的因素，是非常强劲的全球经济活动。当时的这一背景，主要得益于美联储为应对“9·11事件”带来的经济衰退，采取有针对性的低利率政策，刺激经济发展。

　　目前，全球经济正从金融危机后逐渐复苏，美国和英国的经济都有抬头的趋势。与此同时，有人预测新西兰的经济会出现强劲的增长，其势头为自上世纪70年代以来从未见过的。

　　此外，移民流入奥克兰的预期也将推动房地产市场的需求。最后，融资成本相应上升，虽然会在一定程度上遏制房价上涨，但其效果如何、效果何时出现都是未知数。

　　Helm说，以目前大约6%的利率衡量，如果贷款利率上涨1到2个百分点，这涨幅还是相当显著的。但如果从长期来看，7.5%或是8%的房贷利率仍然值得考虑。

　　从短期趋势看，Helm认为房价的增速会放缓。在他看来，像过去两年15%到20%的房价年增速是不可持续的，年增长幅度在10%或更低的水平则比较可能。但他强调，房价还是会上涨的。

　　下面的图表，分别用灰线和红线对比了自2001年12月和2011年至今的房价走势。在这一36个月的周期中，前26个月的走势非常相似。若以这一势头发展下去，Helm认为在未来12个月，房价增速会明显放缓。