住宅·开发商晒建造成本哭穷 高房价都养肥了谁

　　新西兰天维网10月10日报道 近日，房产开发商John Bolton在网络媒体发文，分享自己的房产开发经历和相关经济数据，他暗示现有的房屋审批和收费规则已经让房地产开发无利可图。文章在网络上引起了热议，包括天维网

　　新西兰天维网10月10日报道 近日，房产开发商John Bolton在网络媒体发文，分享自己的房产开发经历和相关经济数据，他暗示现有的房屋审批和收费规则已经让房地产开发无利可图。文章在网络上引起了热议，包括天维网论坛。下面就让我们来看看他分享了些什么：

　　过去的两年半时间里我涉足了房产开发，目前正在Avondale建造35套住宅，这些房屋会在2015年4月竣工（90%的房屋已经预售）。从开工到结束，该项目会历时三年，唯一感觉还不错的就是土地购于2011年，在市场大幅上涨之前买得比较便宜。

　　我们预付了65万纽币来申请资源许可，也和议会在环境法庭打了两场官司官司。在前景不明朗、结果不可预知的情况下，花费几十万纽币在规划员和律师身上，这确实让人很伤神。万幸的是，最终我们拿到了建筑许可。

　　我们一开始是要在一个略小的建地上建造27套房屋，但是后来发现，除去实际花销后，这在经济上是行不通的。所以，额外的那些住房是为了利润而建的。之前计算的售价为每套46万纽币，后来发现也行不通，最终调价到接近57万，不过我们的利润却由于成本上升而减半。

　　有些成本要远高于预算，尤其是申请资源许可的花费。我也认为这包括了增量成本，但是咨询的相关花费接近100万就表示不合常规了。

　　项目的工程预算如下：

　　项目的利润率是8%，但是从买地到房屋预售，房价已经涨了25%。如果房价不上涨，那么我们的项目就肯定亏本了。市场价涨了25%，为什么我们的利润只有8%呢？成本的上升也不该造成这么大影响。8%的利润是很难获得银行的融资的，项目之所以得以继续进行，主要是因为我们已经预售了90%，而且我们还有其他生意的稳定收入来源。

　　我们正在低利润的房地产里投资吗？

　　我们开发的35套房屋会为议会每年增收6万纽币的地税，这些钱可以帮助修建公路、公园和基础设施。然而，我们也缴纳了61万纽币的开发费和30万纽币的用水缴费，开发相关费用（Development contributions）就接近100万，甚至建筑许可花费的3.5万里面还有1.2万的课税。这些苛捐杂费都推高了房价，最后只能购房者用更高的贷款数额来埋单。

　　我理解，基础设施的建设应该有人花钱，但是也质疑，为什么不能从上涨的地税中获取呢。我不知道把建筑成本和购房者还贷额拉高对这个国家有什么好处。

　　和议会一样，银行也有自己的办法来提高房屋开发的成本。这是更加不被察觉的，但是我可以想象，开发商们都是敢怒不敢言的。我和银行打交道的经验是，为了降低风险，他们坚持项目要有主要承包商。但是，现在主要承包商很抢手，他们会拿走10%的利润，这又像是一份赋税。

　　我觉得银行也会做很多不必要的文件工作，我们的贷款审批文件有3页的各种条款，这也增加了20万的额外花费，每个依靠融资的开发商都不能例外。而且银行放贷过度小心，虽然我们的总贷款额只占75%的预售额，贷款之前也投入了500万，可是最后还是因为2万纽币的贷款而争辩。

　　站在另一个角度想想，作为一名新开发商，我认为银行的谨慎也是为每个人负责。但是，我们已经投了500万，这一切都是繁文缛节。

　　最后算算看，购买土地的花费、建造和土方工程的花销一共才占房价的55%；另外的37%是GST、开发费用、销售佣金和金融咨询费。

　　我只是和盘说出建筑行业的真正成本花费，每个人都可以有自己的分析判断。开发房产是不容易的，而且承担风险。我知道，有很多投资者在没有真正懂得如何开发房产的时候，就高价买了地。带着这么多沉重的成本，我们在无利润的房地产开发里投资；更糟糕的是，我们还是贷款来参与。