奥克兰与新西兰的房价暴涨到底怪谁？你躺枪了吗？

最近一段时间，奥克兰与新西兰的房价飞速上涨已经变成世界皆知的问题。国际房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）公布的数据显示，在全球165个主要城市中，奥克兰房价增速仅次于深圳，排名世界第二。全球40多个国家和地区中，新西兰也是世界上房价增速第二的国家。奥克兰乃至新西兰的房价涨的这么快，到底应该怪谁？

怪政府

　　下任市长竞选者John Palino日前发文表示：亚裔居民总是遭到暴力袭击，其根源可能在于有50%的奥克兰人根本买不起房，并将此迁怒于亚裔群体。这意味着奥克兰有许多人认为买不起

　　新西兰天维网4月6日报道 最近一段时间，奥克兰与新西兰的房价飞速上涨已经变成世界皆知的问题。国际房地产顾问机构莱坊（Knight Frank）公布的数据显示，在全球165个主要城市中，奥克兰房价增速仅次于深圳，排名世界第二。全球40多个国家和地区中，新西兰也是世界上房价增速第二的国家。奥克兰乃至新西兰的房价涨的这么快，到底应该怪谁？

怪政府

　　下任市长竞选者John Palino日前发文表示：亚裔居民总是遭到暴力袭击，其根源可能在于有50%的奥克兰人根本买不起房，并将此迁怒于亚裔群体。这意味着奥克兰有许多人认为买不起房主要怪亚裔。

　　但是在文章后面Palino认为：我们必须转变这种“亚洲人炒高了房价”、“他们才是罪魁祸首”的思想，真正的原因是土地供需问题，而这正应该是政府应该处理的。释放更多土地，解决供需紧张的矛盾才是真正治本之道。所以，亚裔只是表象，而政府不作为导致的供需紧张才是主要原因。

　　怪政府的理论有着许多依据，去年天维网曾经报道过，为了解决奥克兰的住房供应问题，在2013年，政府和议会签订了“住房协议”，准备在3年的时间里落实建造3.9万套住房。然而两年过去了，目前资料显示，在“特殊住宅区”内建设起来的房屋只有102套。

　　所以，计划中的3.9万套住宅只实现了102套。并且，到截止2015年6月份的21个月时间里，建筑许可的发放量为19,921份，相当于3.9万套房屋的一半多点。在余下的15个月能够发放足够数量的建筑许可吗？

　　工党住房发言人Phil Twyford认为，政府在建筑许可的审批上关注过多，却没有处理好其他有关房屋供应的问题。

　　不过住房部长Nick Smith表示，这个住房的建筑数据“不完全、误导、有选择性”，还没有可靠数据说明。并且，6月份公布的19,921份住宅建筑许可，已经比计划超额了1000份左右。与此同时，Smith认为：奥克兰的住房建设速度已达十年新高，去年批复的建筑许可数量是8,721份，远高于金融危机后最低谷的3485份。

　　除了住房部长认为政府审批速度已经加速。新西兰财长Bill English也多次发言打压房价。去年9月中旬，新西兰财政部长Bill English就曾表示，奥克兰房产投资者正在冒险。去年9月底，他又警告说，奥克兰房市可能在8年内崩盘。

　　在随后的十月一日，一系列房产新政开始实施，打压奥克兰房价。包括“两年一刀切”的时间线，针对海外买家的IRD税号和预扣税等等。除了政府在税务上的政策，还有央行对商业银行的LVR要求等政策。所以，政府也有着足够的证据支持在房价问题上“政府是有所作为的”。

怪中国人/亚裔

　　起源于去年七月，工党公布了一家房产中介公司的资料。根据工党的分析，在Barfoot公司2015年2至4月份所销售的4000套房产中，仅中国人就购买了39.5%，或占了整体市场交易量的近四分之一。然而，根据2013年人口普查数据，华裔永久居民或公民在奥克兰的人口比例仅占到9%。并且，根据工党的分析，在超过100万纽币的房屋交易中，中国买家竟占了50%。

　　不过，其实从姓氏来区分国籍，也真的是醉醉的。住房部长Nick Smith否认数字的准确性，并且抨击工党的算法有问题。“这份数据显然是不可靠的，它来源不明，而且数据只是来自一家房产中介公司。数据分析仅仅是基于姓氏，并分辨不出买家是否为新西兰永久居民或公民。”

　　泄露了数据的Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson认为“我们知道很多亚裔在购买房屋，但是分不清谁是这里出生的、谁是海外出生的新西兰人、或者谁是外国人。我觉得，亚裔非居民买家占比会在5%至8%之间。”

　　除此之外，新西兰亚洲基金会公布《新西兰人亚裔感知力报告2015》报告显示，有47%的受访对象认为新西兰接受了太多来自亚洲的投资（2014年持这种观点的人为41%），有48%的人认为亚裔族群应该对当下房价飙升负责（2014年为39%）。

　　梅西大学种族关系专家Paul Spoonley教授表示，“如果你查看在新西兰的投资资料，来自亚洲的投资相对比澳洲、美国和英国，还是很少的。”Spoonley教授说，政客和媒体应该对偏颇的说法负责。

　　房产菌觉得，可能亚裔很容易通过容貌被辨识出来，而同为白色人种的澳洲、美国和英国投资者并没有在脑门上写着“我是外国人”，所以本地居民很容易就认为，海外投资者都是亚洲人。

怪移民

　　今年2月，新西兰净流入移民数是67000人，创造了新的纪录。Westpac银行首席经济师Dominick Stephens表示，新西兰强劲的移民势头对经济有利但可能使新西兰无技术工人的未来存在风险，此外，住房花费也会上涨。

　　2015年6月，新西兰优先党党魁Winston Peters认为新西兰的移民政策让本国成为了太平洋的笑柄。Peters认为，新移民的数量将会引起民愤，更多的新西兰人需要依靠救济金来维持生计，而另外一些公民将会因为高昂的房价而不得不租房子住。

　　ASB资深经济师Chris Tennent-Brown表示，移民必然会有住房需求，尤其是在目前房屋紧缺的奥克兰，住房需求会更大。

　　去年5月，QV发言人Andrea Rush曾表示，“净移民录得5.4万人的新纪录，移民依旧强劲，有一半新移民选择留在奥克兰。2015年奥克兰房市依旧会供不应求，房价将保持高位上涨。”

　　不过，First NZ Capital经济和策略主管Chris Green表示，移民是为奥克兰住房市场活力的基础因素之一，但其对住房需求的影响到底有多大，目前并不去确定，还需要做更多研究。

怪本地投资者

　　2015年9月，央行行长Graeme Wheeler在国会的支出委员会会议上表示，两年前，投资者购买的房屋数量占交易量的33%，但现在已经达到41%。并且，2015年8月份的数据显示，投资者贷款总额约为首次购房者的三倍以上。投资者是房市里的主要购买力量。

　　去年12月，尽管10月一系列房产新政开始实行，11月央行也开始执行投资者不能借贷超过70%的规定。60亿新增的房屋贷款中有超过三分之一是投资者申请的。

　　2014年12月，投资者共借贷了$16.7亿，其中超过一半的借贷者的LVR超过了70%，然而到了15年的12月，20亿新增投资者房屋贷款中有$13亿，大约65%的贷款是由LVR低于70%的投资者借走的。所以，央行的LVR新政并没有逼走投资者。

　　去年十月份ANZ房产投资调查报告显示，有超过一半（54%）的受访者表示，未来的两年内，还是要继续买房。14年的调查结果中仅有49%的投资者要继续买房。除此之外，还有24%的投资者表示，未来六个月内要购买至少一处房产。

　　除此之外，新西兰房产协会首席执行官Colleen Milne认为房产投资客和有多处住房的人帮助推高了南奥克兰的房价。CoreLogic NZ的高级调查分析师Nick Goodall也认为，去年奥克兰涨幅最大的10个区房价增长过快是因为首次购房者和投资者的争抢。

所以，你认为奥克兰乃至新西兰的房价上涨到底怪谁呢？