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最新研究发现：推高奥克兰房价的是这“三座大山”

作者: Jackie Shan 日期:2018-01-25 12:20:09　阅读: 　来源:天维网编译
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【天维网援引stuff消息 Jackie编译】 奥克兰房价大幅上涨，有一种说法是由于政府限制土地供应造成。对此，奥克兰市议会发布了一项调查结果，证实推升房价的主要原因是：人口增长、存量不足以及利率下降。

 


PETER MEECHAM/STUFF

奥克兰市议会首席经济学家David Norman和同事Shane Martin对比了10年来的房价变化，发现奥克兰2016的房价中位数较2007年上涨了40.5万纽币，其中有29万纽币是由于人口增长、存量不足以及利率下降这3个因素造成的。

“余下的11.5万纽币是由于其他各种原因造成。”Norman说，令人担忧的是，住房危机不仅未得到缓解，反而有进一步恶化的趋势。好在过去9年里奥克兰的住房供应上升了11%，抵消了房价中位数8.5万纽币的上涨空间。

另外，随着移民和人口自然增长走上快车道，奥克兰目前的住房缺口扩大到4.3万到5.5万之间，并且依然在扩大。

对于奥克兰房价上涨，一些批评人士认为是由于议会限制土地规划造成，呼吁市议会释放出更多的土地，并对城市区域进行重新划分，缓解住房危机。


PETER MEECHAM/STUFF

Norman认为，重新分区解决不了实质问题。“土地供应不同于住房供应。”他说，“奥克兰统一规划是针对100万新增人口制定的城市发展蓝图，这一规划是一年前实施的，而且目前没有地价下降的证据。”

“换个思路想想，如果现有土地可满足住房缺口20倍的开发需求，但地价依然没有降下来，那么奥克兰的土地使用规则怎么可能是造成高房价的主要原因？”他说。

他总结说，奥克兰房价涨幅如此之大，主要原因不是技术层面的土地供应滞后，而是住房供应反应过于迟缓，“土地开发需要资源许可，但直到房子建起来，才能获得溢价。”Norman说。

如果刨去人口增长因素，那么维持低位的建房率以及利率是造成房价上涨的主要推手。此外，诸如建造成本上涨、建筑工人短缺、家庭收入增加等因素都助推了房价上涨。

来自Building and Construction Industry Training Organisation的最新数据显示，奥克兰去年发布的新房许可达到1.1万个左右，较前一年增加了约10％，但仍远低于预期的每年1.4万个的水平。

2007到2016年的10年间，奥克兰房地产市场都发生了什么？

——奥克兰人口增加了17%，助推房价中位数上涨24万纽币。

——房贷利率出现大幅下滑，从2008年的8.5%下降至2016年底的不足5%，助推房价上涨14.5万纽币。

——存量房数量上升了11%，抵消房价中位数8.5万纽币的上涨空间。


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