新西兰政府准备推“长租公寓” 新概念了解下

【天维网 新西兰微财经 综合RNZ,Stuff消息】Kiwibuild项目号称要建10万套新房，如今已让本届政府灰头土脸。如何扭转形势，兑现“解决房产危机”的承诺？最新消息显示，政府看上了“长租公寓”，可行性研究已经展开。今天，就把这个概念说清楚。

新西兰住房部长Phil Twyford周三告知国会一个特别委员会说，KiwiBuild项目的“重启”（reset）正在进行，重启不仅牵涉KiwiBuild本身，也将影响全盘，一些变化将“很快”进入内阁审批，同时，为了应对租房市场的压力，他正考虑“build-to-rent”计划。

“我们说的是那些愿意投资build-to-rent市场的大型商业和机构投资人……他们会建造多数为公寓型的长租房，提供长期优质房源，我们认为这个选项对现在的市场是一种积极的补充。”

住房部长透露，已为此寻求建议，如何帮助开发商兴建此类出租房，考虑中的优惠措施包括土地购置金押后支付，即先把国家土地出让，开发商建成出租后逐步归还土地出让金。

“长租公寓”或“公租房”

“Build-to-rent”直接理解为“建后出租”，有别于“build-to-sell”建后出售，取决于不同国家的政策规划，建后出租可理解为“长租公寓”或“公租房”。

这在新西兰算新概念，但在美英等国已经尝试多年，这次新西兰又是一个“引进版”。

从国外实践来看，“build-to-rent”有几个基本特点：

主要影响长租公寓市场

在Build-to-Rent的模式下通过投标方式获得融资，新楼盘造好后全部房子都直接用于出租，而不是出售。以英国为例，目前已有3万多套“建房出租” 房产完工，另有4万多套建设中，还有近6.7万套等待规划许可。

投资者一般是大机构，普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再以“机构房东”的形式进行出租和管理，在出租市场上同个人Buy-to-let（买房出租）形成竞争。房型虽然可以为多种业态，但目前主要爆发集中在长租公寓领域。

那政府角色呢？通常来说政府会在政策上进行倾斜，（比如有“免收押金”等优惠政策）但不会直接投资。新西兰住房部长也表示，政府不会提供投资，会找到其他可促进项目进行的方法。

英国伦敦的build-to-rent项目图片：

长租公寓管理上的差异

长租公寓通常在租客规定上会和一般出租房市场有所不同。因为这类住房通常有统一物业管理，服务会比私人市场好。

以英国为例，跟私人房东租房不同，一些build-to-rent小区里，房租包含了所有的水，电，气的费用，也包含宽带费。更能吸引人一点的是，从这里租房，租客们不需要交押金。

另外，宠物规定也更符合人性。比如英国某长租公寓小区定，租客带一只狗，每月额外支付£50，租客带一只猫，每月额外支付£30，租客带2只猫，每月额外支付£50。

相比很多私人房东禁止饲养宠物，这些规定对租客来说更加灵活。

租户在离开时，要求保持保持室内清洁，但并不会强制要求租客支付深度清洁费用。

租赁开始的适合并不需要支付押金，但租户如果破坏了出租房则必须支付费用，如果是正常的磨损则不用。

一般来说，墙壁上的小划痕，斑点等都是不会被收取额外的费用的，但如果地毯中间有大面积的污渍，则需要支付部分费用，但并不是更换整个地毯的费用。

价格及目标人群

从国外实践看，这类长租公寓的租金并不便宜，肯定比周边的个人出租房更高，但其质量也相对更有保障，属于住得省心的出租房。

以英国为例，一个比较标准的长租公寓，针对的目标租客就是在伦敦年入£40,000的上班族，这批人算是收入可以还没有买房的族群。许多长租公寓都是合租的，这一点也不令人感到意外，因为相比自己单独租一居室的公寓，3人合租三居室的公寓要划算得多。

三个人租一个三居室，不但可以共享一个大客厅和厨房，每人每个月只要出1000镑左右，这对于每月到手收入在2550英镑的年轻人来说是可以接受的。

租房市场机构进，个人退？

住房部长Phil Twyford在讲话中暗示，政府会出让一批位于奥克兰通勤铁路站点附近的土地，因为现在铁路沿线还有一些土地，适合于建造多层公寓。

另外，Phil Twyford强调了两个方面，一是build-to-rent项目和Kiwibuild没有关联，两者是不同的领域，另一个是build-to-rent项目不影响政府的公屋投放，公屋也算另外一个领域。

说白了，build-to-rent项目是政府促进长租市场的一个项目，这是否和政府希望减少租房人口比例的目标有所违背呢？

当然不违背了，现在的政府官员都是辩论高手。比如，当反对党指责政府此举和提高自住房比率背道而驰时，Phil Twyford说，虽然他希望每个人都有自住房，但现实是有相当比例的人会在租房里生活一段时间……

新西兰总理Jacinda Ardern也说，“人生有不同阶段”来为政府增加出租房源正名。

但有一种担心是，随着政府出台对个人租房市场的要求不断增加，更多房东感受到了压力，一些私人房东退出市场。是否是大机构开始看准这个商机，才让政府想到大房东可以“建房出租”了呢？未来在公寓市场，会不会小房东退，大房东进？大家拭目以待。