【天维网综合报道】CoreLogic NZ最新的《损益报告》（Pain & Gain Report）显示，住宅类房产的转售表现持续恶化，理由是房产市场的低迷影响了卖家自身的能力，使他们以高于购买价格的要价出售房产。

图片来源：CoreLogic NZ

在截至2022年9月（2022年第三季度）的前三个月内，96.8%的房产转售实现了毛利，低于2021年第四季度99.3%的峰值和2020年第二季度以来的最低水平（96.3%）。

CoreLogic NZ的首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管过去两个季度盈利转售率有所下降，但大环境很重要。

“在2000年和2001年，利润分成低至75%是很常见的，而在后全球金融危机时期，这个数字通常低至80%。显然，最新数据仍远高于这些指标。”Davidson指出。

以货币计算，转售利润中位数也仍然很高，但从2021年第四季度的峰值440,000纽币降至了331,000纽币。

第三季度房产转售的疲软在全国大部分地区的各种物业类型（别墅vs公寓）和所有者类型（自住vs投资）中都表现十分明显。

中位数持有期

自2017年以来，新西兰为毛利转售房产的中位数持有期一直相对稳定地保持在7到8年的范围内，本季度也不例外。

2022年第三季度为毛利转售的房产所拥有的中位数持有期为7.7年，接近第二季度的7.6年。对于第三季度的亏损转售，中位持有期仅为1.3年，也与2022年第二季度的数字基本持平，同时与2005-07年的长期低谷持平。

Davidson表示：“任何持有典型的七到八年持有期房产的人都应该持续坐拥巨额资本收益。”

“撇开小的季度变化不谈，获利转售的持有期长期来看会保持稳定，因为在2001年年中，获利的持有期中位数仅为6.5年左右，而在2005-06年则低至四年。”他认为。

物业类型

房屋的盈利转售率降至97.5%以下，为2020年第三季度以来的最低值，但仍远高于疫情前的平均水平。然而，公寓的盈利转售率正在稳步下降，从2021年峰值的94-95%下降到第三季度的82.4%，这是自2015年第一季度以来的最低水平。

“大部分遭遇亏损的公寓转售都出现在奥克兰，鉴于奥克兰的公寓存量最多，这点不足为奇。惠灵顿在2022年第三季度也有少量亏损的公寓转售出现。”Davidson说，“然而，我再强调一次，大环境很重要。尽管低于最初购买价格的公寓转售份额有所上升，但现在不是恐慌的时候。毕竟，17.6%的数字按照过去的标准来看仍然相当低。”

所有者类型

对于自住业主和投资者而言，第三季度为获毛利的房产转售份额都有所下降。自住业主经历了97.0%的转售率从而实现了毛利，低于6月当季的98.6%，而97.1%的投资者在第三季度实现了毛利，低于上一季度的97.6%。

然而，投资者的转售收益中位数为337,750纽币，而自住业主则为324,000纽币。

“重点是要注意，对于自住业主来说，这些不一定是意外收获。毕竟，他们的下一个房产也会随着时间的推移而升值，只需将他们的新资产回收到下一次购买中。”Davidson说。

大城市的表现

奥克兰、惠灵顿和但尼丁表现出一些额外的疲软，而汉密尔顿、陶朗加和基督城的情况稍微稳定，尽管稍显软化。

奥克兰在盈利转售中的份额环比下降2.6个百分点至94.2%，为2019年第四季度以来的最低水平。但尼丁的份额也下降了2.1个百分点至96.9%。

然而，大多数转卖者的出价仍然远高于他们最初购买时的价格。陶朗加、奥克兰和惠灵顿的毛利润超过400,000纽币，汉密尔顿约368,000纽币，而但尼丁和基督城则有300,000纽币或更低。

房产损益

Davidson说：“随着上市和利率上升，抵押信贷收紧，以及房产价值本身的下降，整个市场的转售表现开始愈发疲软。”

“虽然经济低迷对转售表现的影响永远不会立刻发生，但这仅仅是因为持有期发挥了关键作用。不过影响仍然存在，获得收益变得不那么普遍，而且这些收益的货币价值肯定会迅速下跌。”Davidson表示。

“在过往的下滑中，我们看到转售的盈利份额低至75-80%。虽然不确定是否会再次出现这种情况，但历史数据表明，盈利转售率在未来几个季度可能会低至90%，甚至可能更低，特别是在现有借款人从之前的低利率重新定位到更高的还款计划的情况下，可能会推动更快的销售节奏。”他说。