【天维网Elton报道】

ANZ发布房价研究报告，认为房价上涨的拐点近在咫尺，但不会有实质下跌。

太长不看版：

ANZ认为房地产市场处于（或者说非常接近于）一个上涨转折点。预测房价对比计算而言，更像是一门艺术，而且在过去的一年里，无论经济学家和央行在这门课的成绩上都是不及格。市场供应紧张的指标显示出，当前市场库存极低，买家竞争激烈，短期内房价受到的压力是上行而不是下行。 但是更高的房贷利率、政府税收的变化、更加严格的房贷限制条件、收入负担上限以及不断增加的新房源供应是房价上行的重大阻力， 当然还有Delta疫情的不确定性。无论信还是不信，对于未来2年，ANZ预测房价将可能会有所下跌，但发生的只会是涨幅削弱，而不会发生绝对价格的实质性下跌，当前上涨的转折点已近在咫尺。（请参看图6，这个图显示了房价的增速迅速在21年底和22上半年回到0值附近，也就是2022年年中房价将和2021年年中房价类似）。

正文和数据图形：

正文：

供应稀少，市场仍旧紧张

当前的L4封锁，预计会给未来几个月的房产数据带来波动， 但现在这个时期，我们认为本次封锁不会改变周期运行。一定会发生的是，挂牌量和出售量均会下跌，但在封锁后也必定会急剧反弹。纵观7月数据，市场仍旧供应紧张，价格对比3个月前月仍旧上涨了2%，房价年度涨幅仍有30%之高。房价增长高于收入增长甚多，意味着房价负担能力越来越低，但稀少的供应量仍旧刺激着拍卖市场，以至于买家之间的竞争持续处于白热化阶段。请参看本文开头图1和图2。

先行指标

衡量近期房价压力的一种方式是查看销售量和上市量之比（请参见图3）这一指标将为未来5-6个月的房价趋势提供指引，浅蓝色的6个月滚动销售量和上市量之比指标已经走平数月（先行指标），我们可以得出结论，未来数月全国房价将会持平，并认为当前的封锁不太可能会破坏这点。

全国最大城市奥克兰的房价周期将会引领全国市场，我们使用同样的奥克兰地区6个月滚动销售量/上市量指标来观察（本文未放入该图）。该指标显示出奥克兰市场的供应紧张状况已经见顶并开始回落2个月，这个数据领先于全国。 但是由于奥克兰市场的挂牌绝对数量仍旧很低，稀少成交量得出的成交价格仍旧会剧烈变动。

上市售出天数也是一个可以参考的指标，当前数据处于30，而历史平均大约为39，这显示了全国市场的紧缺程度。在预测房价上面，上面这些数据都提供了一定的指引。整体从表面上来看，这些数据显示出供需状况已经比前一阶段有所好转，但仍处于供应紧绷的状态。

去年犯的预测错误

公平得说，过去一年时间里，没什么预测值得一提。ANZ曾经在去年预测房价会出现2位数的下跌，毫无疑问，这个预测错的离谱。 为什么ANZ会犯这样的错误？因为过去的一年，宏观经济政策和疫情防控结果出人意料地产生了彼此相对立的组合。2020年初，我们面对的是商业和消费信心跌入谷底，大宗商品价格暴跌，在可预见的未来，新西兰旅游业停业以及最严格的封锁，总而言之，居民收入看起来将承受一次大型冲击。为此，央行使用了重型的降息武器，政府开始也准备大量增加。但实际发生的却是经济的演变没有这么可怕，所有人都低估了封锁策略成功带来的局面，新西兰成为世界的避风港，而封锁过后本地经济的活力迅速恢复，这让适用于长期的货币政策和财政政策一起创造出一场迅速过热的风暴，其变量还包括市场恐惧带来的购买狂潮，移民比例变化等等。这也意味着需要在一定程度上修正预测模型，以适应这种变化。但对于未来，我们需要作出假设，提出观点，然后试图消除这些不确定性，从而帮助人们更好地决策。

对未来2年的房价预测

ANZ的核心预测是，随着预测房贷利率的上升（房贷利率预测本文开头图5），税收政策的变化，信贷条件的收紧，负担能力的上限以及持续增加的供应，房价涨幅将于春季到来时迅速放缓，模型曲线也预测了今年夏季的状况，并假设挂牌量随季节变化而上升。对于房价涨跌幅的预测，请见本文开头图6，我们认为家庭收入的增长和仍旧处于低位的房贷利率足以防止房价坠入到价格实质下跌的区间，相对于上周央行的预测参数，我们的模型会稍显乐观。预测房价的年度涨幅会在2022年上半初归0，也就是2022年上半年价格将会和2021年上半年价格相类似，其后在2023年继续出现正常的温和涨幅。