无法确切计算的经济代价：新西兰的漏水房问题

　　新西兰到底为漏水房付出多少经济代价，这个答案恐怕永远没人确切知道。

　　漏水房的概念一般是指1992年之后到本世纪头几年间建造的房屋以及公寓，使用单片整体式外墙结构即Monolithic Cladding的。在新西兰M

　　新西兰到底为漏水房付出多少经济代价，这个答案恐怕永远没人确切知道。

　　漏水房的概念一般是指1992年之后到本世纪头几年间建造的房屋以及公寓，使用单片整体式外墙结构即Monolithic Cladding的。在新西兰Monolithic Cladding式外墙主要有三种形式：分别是水泥纤维板fiber-cement，石膏板或灰泥外墙stucco和石膏聚苯板coated polystyrene，从外观上看，这些房屋绝大部分具备整体性外墙的特点，并经常被赋予“地中海式”建筑的形式。

　　由于新西兰在1992错误地降低了全国建筑标准，导致从那时起的外墙材料和框架结构之间，缺乏可抵御渗水的空心腔，同时由于窄檐式房屋及缓坡、平坡式屋顶的大量出现，再加上90年代开始一些不合格的建筑施工人员上岗操作等综合因素的影响，终于为新西兰建筑史上的一场恶梦的诞生铺好了温床。到了1995年，建筑规定的改变允许处理程度更低的木材，用来建造建筑框架，使得情况进一步恶化，终于造成了这个问题在几年之后大暴露。这类房屋的水漏入后，由于散不出去，容易影响到处理不足的框架木材，从而给房屋的结构造成损害。在问题逐渐暴露以后，到了2004年建筑规定重新修改，要求外墙和框架之间要为可能的漏水留出空隙，但从2002-2003年开始，之前的恶果已经显现，上万幢房屋受到影响，成为整个漏水屋时代的牺牲品。
业界目前多引用最近一次调查的数据，即2009年普华永道的调查，其结论是1990年代到本世纪初新西兰建造的漏水房有42,000栋，估算的维修费用共计113亿元，相当于今天的124亿元。

　　但还有其他的调查认为有9万栋漏水房，需要200亿元的维修费用。

　　这些估算是否准确，没有人知道。去年政府商业、革新和就业部提议展开一个新的全国调查，目前尚无下文。

　　尽管漏水房总的维修费用很难统计，但有一点是肯定的，就是买到了漏水房的业主自己要出维修费中很大的份额。

　　新西兰业主团体Hobanz的负责人Roger Levie估计，目前仅有15%的漏水房已经被“修缮”过，绝大多数漏水房还是在潮湿、寒冷和不健康的状态下被人们居住着。他认为，大部分维修案例中，业主最终自付的比例在40-60%之间。估计还要几十年时间，这些漏水房才会基本被维修或者推倒重建，毕竟大部分业主很难拿出钱来维修这些房产。

　　目前业主的维权之路主要有3条，最主要是通过2002年政府设立的Weathertight Homes Tribunal漏水房争议仲裁庭。通过仲裁庭，业主就免去了去高等法院打官司的巨额费用。

　　该仲裁庭设立以来，一共接受了6945个申诉，涉及10,303栋房产，其中约三成已经得到解决，通过调停的解决方案通常是一笔对外保密的解决费。对比普华永道调查中提到一共有4.2万栋漏水房，已解决的漏水房产所占比例并不大。

　　业主当然也可以通过高院打官司，这是维权的第二种形式。

　　截止去年10月在高院一共有428个漏水房诉状，主要都是在奥克兰，许多是联排房，所以428个诉状涉及的业主要大于这个数字。打到高院的案子最后也是以不对外公开数字的解决费为结尾，也就是说，拿到解决费之前要签一个保密条款。

　　如果业主既不愿意上高院也不愿去仲裁庭，那么还有政府在2011年组建的Financial Assistance Package（FAP），也就是让业主接受中央政府支付25%、地方政府支付25%、剩余的自付的解决方案。FAP出台后一共接受了1374个申诉，截止2013年12月17日1065个申诉获得中央政府拨款许可（代表了3049名业主），其中527个申诉同时获得地方政府拨款许可，政府在FAP名目下已支付维修费用1.23亿元。但如果以漏水房总量4.2万栋计算，已采用这种解决方案的只有不到3%。

　　追责：律师向市议会讨要说法

　　新西兰的漏水房问题自10年前爆发后已成为这个国家的经济灾难，数以万计的在1990年代到本世纪初建造的有缺陷的房屋需要进行修缮，其费用至少上百亿纽币。

　　漏水房最严重的地区是奥克兰，奥克兰市议会因此也成为新西兰各地方政府中，第一个在房产课税估价（Rating Valuation）中，把房屋的外墙材料和是否在“漏水屋时代”建造等因素考虑在内的地方政府。

　　中央和地方政府都为这个错误承担了责任，但是在修缮的个案中，个人房主还是要承担大约40-60%的修缮费用，这让很多民间人士感到不满。

　　媒体最近报道了一位专门为漏水房屋主打官司的律师Adina Thorn，她为了深挖地方政府在漏水房问题上到底该承担多少责任，努力挖掘奥克兰市议会及其前身的历史文件，一直要追索20多年前的政府文件。

　　在为一个客户打漏水房官司期间，她向奥克兰市议会索要这些文件，结果得到市议会的答复是：要找到并提供这些文件，代价太大，工作太繁琐。

　　“他们也不说文件不存在，而是表示要履行他们的义务（法律义务）太难了。”Thorn说。

　　虽然这宗漏水房官司已经代客户打完了，但是Thorn和她的丈夫Rohan Havelock——也是一位律师并且在奥克兰大学任法学讲师——决定继续和市议会纠缠下去。他们想知道，关于漏水房问题当年如何发现、当年采取了哪些应对措施等相关文件记录在哪里，是否曾经在漏水房问题争议庭和高等法院上被提交过。

　　于是依据地方政府信息公开法（Local Government Information Act），Rohan Havelock提出了一系列文件索要要求。

　　他们要求市议会方面提供有关其前身（合并前的奥克兰地方政府）何时发现漏水房问题的文件。他们得到了市议会一位主管漏水房问题的官员Bob de Leur的答复，Bob de Leur称，“第一次收到较为可靠的信息对潜在的漏水房问题发出的警告，大约是在2001年10月11月。”

　　De Leur说，在2001年11月到12月，他们开始调查被提交的这些漏水个案，“调查所有和90年代建房有关的漏水问题”。他在给Havelock的回复中说，“在我的调查中没有实质性证据表明存在系统性问题。我们没有文件更够提供给你证明这一点。”

　　Havelock说，“我并不是让他们提供‘可靠’的资料证据，我要的是全部的资料。”

　　由于对市政府不提供资料的回应感到不满，Havelock在去年6月再次发了一个文件索要申请。结果市议会回复说，找到并提供这些信息的成本太高、结果太不可预料，在这种情况下，市议会有权根据相关法律拒绝提供支持。

　　Havelock然后发了第三封请求，问当年首次做政府级别漏水房调查的主管人de Leur是什么时候意识到，漏水房问题潜在是一个全国性的问题。结果得到的答复是该人已于6月退休，所以市议会不再了解这些信息。

　　两位律师承认，要弄清楚这个问题，的确要费不少功夫，市议会需要“和成百上千个前职工面谈”，了解到这些漏水信息何时汇总到市议会主管官员，主管官员何时意识到是系统性问题，并采取了何种对策。但另一方面，Adina Thorn认为市议会掌握了不少材料应该公开，“我认为90年代建房时的不少文件时可以公开的，我不知道他们为何选择不公开。”

　　“我就是想弄清楚市议会什么时候意识到漏水房是一个大问题的。”她说，“这不是一夜发生的，这些房屋从90年代开始一直到2002年达到顶峰，当年政府收到了Hunn报告，承认存在问题。”

　　在2002年10月前，奥克兰市议会共收到52个漏水房申诉，其中35个已经谈好，20个已经结清修缮费用。

　　其实早在政府承认之前，在90年代晚期媒体上已经有文章提示注意这个问题，1999年6月Independent Business Weekly出了一篇主题文章，刊登了有关Building Research Association对新西兰建筑提出的警告；2000年11月，本地建筑研究学会、外墙学会、建材和石膏板企业在一次美国、加拿大考察之后，也认为新西兰的建房模式是一种危险的模式。

　　这两位律师将他们和奥克兰市议会的争执公开，希望借此引起更多人的关注。

　　而奥克兰市议会对此表示，“Adina Thorn对奥克兰市议会任何有关未履行职责的指控，都是不正确的，奥克兰市议会对公开信息的责任是非常重视的，也履行了相关义务。”

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